آشنايي با قانون پيش‌فروش ساختمان

به گزارش خبرنگار حقوقي قضايي باشگاه خبرنگاران، یکی از معضلات شرکتهای ساختمانی و نظارت بر آنها ثبت بسیار راحت یک شرکت بوده چون نیاز به سرمایه بسیار زیادی برای ثبت یک شرکت نیست و مردم عادی این فکر را دارند که ثبت شرکت نشانگر این است که دولت این شرکت را تایید کرده است و این راه را برای کلاه برداران ساختمانی هموار ساخته است.

 لازم به ذکر است؛ برای صدور مجوز پیش فروش نیاز به اقراض مالکیت متقاضی جواز ، مجاز بودن صاحب ملک و پیشرفت فیزیکی حداقل به میزان 30 درصد بوده که متن قانون پيش فروش ساختمان به تمامي نکات مطروحه در اين مساله مي‌پردازد:

 ماده 1. هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات محسوب « قرارداد پيش فروش ساختمان » ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار) درآيد از نظر مقررات اين قانون مي‌شود.

تبصره:  اشخاص ذيل نيز م يتوانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي كه به موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:

1.سرمايه‌گذاراني كه در ازاء سرمايه گذاري از طريق احداث بناء بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناء احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.

2. مستأجرين اراضي اعم از ملكي، دولتي، موقوفه كه به موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره را دارند.

در قرارداد پيش فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:

1.اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي

2.پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك

3. اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه(پاركينگ) و انباري

4. مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفاً در قيمت مؤثر است.

5 .بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6. شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي

7. زمان تحويل واحد ساختماني پيش فرو ش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي

8. تعيين تكليف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله

9. تعهدات پي شفروشنده به مرجع صادركننده پروانه و ساير مراجع قانوني

10. معرفي داوران

16 ) و ( 20 ) اين قانون ) ،(14) ،(12) ،(11) ،( 7) و ( 8) و تبصره آن، ( 9 ) ،( 11  احكام مذكور در مواد ( 6) ماده 3 قرارداد پيش فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده ( 2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.

ماده 4 تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارك زير است:

1. سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بناء يا قرارداد رسمي حاكي از اين كه مورد معامله در ازاء سرماي هگذاري با حق فروش از طريق احداث بناء بر روي عرصه به پيش فروشنده اختصاص يافته است.

2. پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد

3. بيمه نامه مربوط به مسؤوليت موضوع ماده ( 9) اين قانون

4. تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان

5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك

تبصره: در مجموع ههاي احداثي كه پيش فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبيل آماده سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل س يدرصد ( 30 %) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأييد آن توسط مرجع صادركننده پروانه است.

ماده 5. تنظيم قرارداد پي شفروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفاً در قبال پرداخت حق التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي‌گيرد.

ماده 6.  چنانچه پي شفروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد واحد پيش فروش شده را تحويل پي شخريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراء بند( 9) ماده ( 2) اين قانون مكلف است به شرح زير جريمه تأخير به پي شخريدار بپردازد مگر اي نكه به مبالغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند. اجراء مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش خريدار نيست.

1. درصورتي كه واحد پي شفرو ششده و بخش هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پاركينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده.

2. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم درصد بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار

3. درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي خدمات عمومي موضوع بند ( 9) ماده ( 2) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار

4. درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد

ماده 7. درصورتي كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتيكه بيش از پنج درصد باشد صرفاً خريدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحوي لشده كمتر از نود و پنج درصد مقدار تواف قشده باشد پيش خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بناء و براساس نظر كارشناسي از پيش فروشنده مطالبه كند.

ماده 8. در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پي شفروشنده، پي شخريدار حق فسخ خود را اعمال مي نمايد، پيش فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفين يا برآورد كارشناس مرضي الطرفين به پيش خريدار بپردازد.

تبصره: درصورت عدم توافق طرفين، پي شفروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بناء، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضائي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد کند.

ماده 9. پيش فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بناء و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پي شخريدار و اشخاص ثالث مسؤول است و بايد مسؤوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10. درمواردي كه بانكها به پيش خريداران براساس قرارداد پيش فروش، تسهيلات خريد م يدهند، وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پي شفروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين أخذ مي‌شود.

ماده 11. در پي شفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قاب لوصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق كنند.

ماده 12. درصورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيش خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هريك از طرفين ظرف يكماه گزارش پيشرفت كار را ارائه کند.

ماده 13. پيش خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي ، مالك ملك پيش فرو ش شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش فروش و اتمام ساختمان، با تأييد مهندس ناظر درصورتي كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد ، با ارائه مدارك مبني بر ايفاء تعهدات ، مي تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي ، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد چنانچه پيش فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري نمايد ، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار يا قائم مقام وي م ينمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذينفع نسبت به تفكيك و يا افراز ملك پيش فروش شده اقدام نمايد.

ماده 14. درصورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار چنانچه پيش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تأييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اين كه صرفاً اقدامات جزئي تا تكميل پروژه باقيمانده است (كمتر از ده درصد پيشرفت فيزيكي مانده باشد)، پيش خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي كه طبق مقررات بر عهده پي شفروشنده بوده و توسط پيش خريدار پرداخت م يگردد مانع از استيفاء مبلغ هزينه شده از محل ماده ( 11 ) و غيره با كسب نظر هيأت داوري مندرج در ماده ( 20 ) اين قانون نخواهد بود.

ماده 15. عرصه و اعيان واحد پيش فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش فرو ششده به پيش خريدار قابل توقيف و تأمين به نفع پيش فروشنده يا طلبكار او نيست.

ماده 16. درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش فروشنده بايد مراتب را كتباً به دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد در غير اين صورت پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 17. واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش فروشنده نسبت به واحد پيش فروش شده و عرصة آن پس از اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنها بلامانع است.

ماده 18. درصورت انتقال حقوق و تعهدات پي شخريدار نسبت به واحد پي شفرو ششده بدون رضايت پيش فروشنده، پيش خريدار عهده دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده 19. پس از انتقال قطعي واحد پيش فروش شده و انجام كليه تعهدات، قرارداد پيش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه هستند.

ماده 20. كليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش فروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي الطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز داوران مي توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده نمايد. آئين نامه اجرائي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تأييد هيأت وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.

ماده 21. پيش فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاه هاي اطلا عرساني و ساير رسانه هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذ يصلاح كه در آئي ننامه اجرائي اين قانون مشخص مي شود أخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدي از ده ميليون ريال تا يكصد ميليون ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.

ماده 22. شهردار يها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم کنند.

ماده 23. اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از نود و يك روز تا يك سال يا جزاء نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند.

تبصره:  جرايم مذكور در اين ماده تعقيب نمي شود مگر با شكايت شاكي خصوصي يا وزارت مسكن و شهرسازي و با گذشت شاكي، تعقيب يا اجراء آن موقوف مي‌شود.

ماده 24.  مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نم يتوانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش فروش نمايند. در غير اينصورت براي بار اول تا يكسال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانة كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.

ماده 25.  آئين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه و پس از تأييد رئيس قوه قضاييه به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.

قانون فوق مشتمل بر بيست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يكشنبه مورخ دوازدهم د يماه يكهزار و سيصد و هشتاد و نه مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 29 دي ماه 1389 به تأييد شوراي نگهبان رسيد.

انتهاي پيام/