هیچ‌کس حق ندارد مانع «استیفای منفعت» مستاجر شود؛
چگونه با مزاحمت‌های موجر قانونی برخورد کنید
اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران،اختلافات موجر و مستاجر اگر بالا بگیرد ممکن است، به دادسرا هم کشیده شود. یکی از اختلافاتی که جنبه کیفری پیدا می‌کند «ممانعت از حق» است؛ مثل وقتی که موجر اقدام به تغییر قفل ملکی که به اجاره داده می‌کند یا اینکه در آن را قفل می‌کند تا مانع استفاده مستاجر از آن شود.
در چنین حالتی دعوای ممانعت از حق در دادگاه کیفری مطرح می‌شود. در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
«ایمان» شکایتی دائر بر «ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت» به طرفیت «فرهاد» طرح می‌کند. خلاصه ادعای شاکی به این ترتیب است: «به موجب اجاره نامه عادی مورخ 20/11/91 یک باب آپارتمان مسکونی را به پلاک ثبتی ... از آقای...، برای مدت یک سال اجاره کردم که پس از پایان مدت اجاره عین مستاجره با توافق در ید من بود تا اینکه در سال 1385 قرار شد موجر (متهم) یکی دیگر از واحدهای خودش را به من اجاره دهد و در توافقنامه جدید قید کردیم که پس از 10 روز من واحد قبلی را تخلیه کنم.
از این رو من تعدادی از اثاث‌البیت را در محل قبلی گذاشتم ولی من و موجر نتوانستیم بر سر مسایل مالی و پول پیش‌پرداخت کنار بیاییم و ناگزیر قرارداد جدید فسخ شد و موجر در ایام تعطیل و با سوء استفاده از عدم حضور بنده در آپارتمان قفل آن را تعویض کرد.»
با توجه به این توضیحات شاکی که همان مستاجر باشد از دادگاه درخواست کرده بود که موجر را به اتهام ممانعت از حق محکوم کند. اما در مقابل، متهم در مقام دفاع می‌گوید: من مرتکب جرمی نشده‌ام؛ زیرا رابطه استجاری بنده با ایشان قطع شده است و حتی از بابت شارژ ساختمان و هزینه های دیگر بدهکار است.
مستاجر برای فرار از بدهکاری این شکایت را تنظیم کرده است. رابطه استیجاری بین من و ایشان در خصوص اجاره نامه اول پایان یافته و اجاره نامه دوم نیز با اراده طرفین فسخ شده است؛ بنابراین مرتکب جرمی نشده‌ام.
رای دادگاه
سپس پرونده با تنظیم کیفرخواست در دادگاه طرح می‌شود و دادگاه پس از انجام دادرسی چنین رای می‌دهد: «با توجه به پایان اجاره‌نامه اول و قطع رابطه استیجاری بین شاکی و متهم و نیز فسخ قرارداد دوم و عدم برقراری رابطه استجاری مابین آنان نسبت به یکی دیگر از واحدهای پلاک ... حکم بر برائت متهم صادر می‌شود.»
با تجدیدنظرخواهی شاکی، پرونده در شعبه ... دادگاه تجدیدنظر استان تهران رسیدگی می‌شود هیات دادرسان دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز اظهارنظر می‌کند: «نظر به اینکه رابطه استیجاری شاکی و متهم نسبت به عین مستاجره موضوع قرارداد اول 20/11/82 پایان یافته و قرارداد اجاره تنظیمی دوم نیز که مربوط به یکی دیگر از واحدهای در مالکیت متهم است با اراده طرفین فسخ شده است مجوزی برای نصب قفل و مزاحمت و ممانعت از حق نمی‌تواند باشد.
و اینکه مستاجر متعهد به تخلیه شده است عدم تخلیه و عدم انجام تعهد حقی برای موجر ایجاد نمی‌کند تا از طریق غیرقانونی مبادرت به استیفای حقوق ادعایی کند؛ بنابراین با نقض دادنامه بدوی متهم به پرداخت ... جزای نقدی بدل از حبس و رفع مزاحمت محکوم می‌شود.»
در این پرونده توجه به چند نکته اهمیت دارد. اولا منظور از استیفای منفعت چیست؟ ثانیا پایان مدت اجاره چه زمانی است؟ ثالثا دعوای مزاحمت چیست و توسط چه کسی مطرح می‌شود؟ و رابعا صدور رفع تجاوز در چه زمانی ممکن است؟
استیفای منفعت
مطابق ماده 494 قانون مدنی که می‌گوید: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد.
اما اگر با اجازه مالک در تصرف خود نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد مجانا استفاده کند.» بنابراین اقدام شخص موجر و قفل کردن در ورودی از مصادیق بارز ممانعت از حق است؛ زیرا موجر با مراجعه به دادگاه علاوه بر خلع ید قادر به استیفای اجرت‌المثل خواهد بود.
پایان مدت اجاره
در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده 501 قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»
مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده 631 قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.
بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.
دعوای مزاحمت
به موجب ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده 159 همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند.
اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.
بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.
رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.
صدور رفع تجاوز
چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند./حمایت
در چنین حالتی دعوای ممانعت از حق در دادگاه کیفری مطرح می‌شود. در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
«ایمان» شکایتی دائر بر «ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت» به طرفیت «فرهاد» طرح می‌کند. خلاصه ادعای شاکی به این ترتیب است: «به موجب اجاره نامه عادی مورخ 20/11/91 یک باب آپارتمان مسکونی را به پلاک ثبتی ... از آقای...، برای مدت یک سال اجاره کردم که پس از پایان مدت اجاره عین مستاجره با توافق در ید من بود تا اینکه در سال 1385 قرار شد موجر (متهم) یکی دیگر از واحدهای خودش را به من اجاره دهد و در توافقنامه جدید قید کردیم که پس از 10 روز من واحد قبلی را تخلیه کنم.
از این رو من تعدادی از اثاث‌البیت را در محل قبلی گذاشتم ولی من و موجر نتوانستیم بر سر مسایل مالی و پول پیش‌پرداخت کنار بیاییم و ناگزیر قرارداد جدید فسخ شد و موجر در ایام تعطیل و با سوء استفاده از عدم حضور بنده در آپارتمان قفل آن را تعویض کرد.»
با توجه به این توضیحات شاکی که همان مستاجر باشد از دادگاه درخواست کرده بود که موجر را به اتهام ممانعت از حق محکوم کند. اما در مقابل، متهم در مقام دفاع می‌گوید: من مرتکب جرمی نشده‌ام؛ زیرا رابطه استجاری بنده با ایشان قطع شده است و حتی از بابت شارژ ساختمان و هزینه های دیگر بدهکار است.
مستاجر برای فرار از بدهکاری این شکایت را تنظیم کرده است. رابطه استیجاری بین من و ایشان در خصوص اجاره نامه اول پایان یافته و اجاره نامه دوم نیز با اراده طرفین فسخ شده است؛ بنابراین مرتکب جرمی نشده‌ام.
رای دادگاه
سپس پرونده با تنظیم کیفرخواست در دادگاه طرح می‌شود و دادگاه پس از انجام دادرسی چنین رای می‌دهد: «با توجه به پایان اجاره‌نامه اول و قطع رابطه استیجاری بین شاکی و متهم و نیز فسخ قرارداد دوم و عدم برقراری رابطه استجاری مابین آنان نسبت به یکی دیگر از واحدهای پلاک ... حکم بر برائت متهم صادر می‌شود.»
با تجدیدنظرخواهی شاکی، پرونده در شعبه ... دادگاه تجدیدنظر استان تهران رسیدگی می‌شود هیات دادرسان دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز اظهارنظر می‌کند: «نظر به اینکه رابطه استیجاری شاکی و متهم نسبت به عین مستاجره موضوع قرارداد اول 20/11/82 پایان یافته و قرارداد اجاره تنظیمی دوم نیز که مربوط به یکی دیگر از واحدهای در مالکیت متهم است با اراده طرفین فسخ شده است مجوزی برای نصب قفل و مزاحمت و ممانعت از حق نمی‌تواند باشد.
و اینکه مستاجر متعهد به تخلیه شده است عدم تخلیه و عدم انجام تعهد حقی برای موجر ایجاد نمی‌کند تا از طریق غیرقانونی مبادرت به استیفای حقوق ادعایی کند؛ بنابراین با نقض دادنامه بدوی متهم به پرداخت ... جزای نقدی بدل از حبس و رفع مزاحمت محکوم می‌شود.»
در این پرونده توجه به چند نکته اهمیت دارد. اولا منظور از استیفای منفعت چیست؟ ثانیا پایان مدت اجاره چه زمانی است؟ ثالثا دعوای مزاحمت چیست و توسط چه کسی مطرح می‌شود؟ و رابعا صدور رفع تجاوز در چه زمانی ممکن است؟
استیفای منفعت
مطابق ماده 494 قانون مدنی که می‌گوید: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد.
اما اگر با اجازه مالک در تصرف خود نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد مجانا استفاده کند.» بنابراین اقدام شخص موجر و قفل کردن در ورودی از مصادیق بارز ممانعت از حق است؛ زیرا موجر با مراجعه به دادگاه علاوه بر خلع ید قادر به استیفای اجرت‌المثل خواهد بود.
پایان مدت اجاره
در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده 501 قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود»
مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده 631 قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.
بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.
دعوای مزاحمت
به موجب ماده 160 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده 159 همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورد اجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند.
اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.
بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.
رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.
صدور رفع تجاوز
چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند./حمایت
با رد اتهام از پسر جوان؛
پرونده مرگ خانم بازیگر بار دیگر بسته شد
شهروندخبرنگار آذربایجان شرقی؛
خروش آبشار شیرلان از دل کوه‌های هریس + فیلم
خیلی ممنون
آیا جمله مندرج در مقاله درست است؟