کسری ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور/ متقاضیان توان ورود به بازار خرید مسکن را ندارند

به گزارش خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، اصغر مخلوقی عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز در نشست خبری تحلیل ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال با بیان اینکه ساخت یک میلیون مسکن در سال تنها یک وعده انتخاباتی نیست و می‌توان با تجمیع ظرفیت‌های موجود در کشور بحران تامین مسکن را برطرف کرد، گفت: پیمانکاران داخلی توان انجام این کار را دارند، اما مشکلاتی مانند تامین تسهیلات مورد نظر برای این پروژه موضوعی است که بانک‌ها باید در دستور کار خود قرار دهند.

مخلوقی با اشاره به اینکه در پایان برنامه ششم توسعه هستیم و باید دستیابی به اهداف این برنامه به ویژه در حوزه تامین مسکن ارزیابی شود گفت: با سپری شدن بیش از چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی ایران و گذار از دوران تثبیت و رشد کمی و کیفی در حوزه‌های مختلف، با شناخت ضعف‌ها و تهدید‌های پیش روی توسعه پایدار کشور، در گام دوم انقلاب با کشف و شناخت فرصت‌ها و همچنین برنامه‌ریزی و اتخاذ سیاست‌های دقیق و درست در تمامی امور، در جهت دستیابی به اهداف غایی انقلاب اسلامی و تعالی جامعه ایرانی باید قدم برداشته شود.

او با بیان اینکه با توجه به پایان برنامه ششم توسعه، نیاز است مشکلات و موانع تامین مسکن بررسی شود، افزود: با تحول در ساختار‌ها و سازوکارها، علاوه بر پیشرفت‌های چشمگیر که محصول اجرای فرایندی سیاست‌های کلی نظام است، بهبود چشمگیر معیشت، رفاه، رونق اقتصاد و برخورداری یکایک مردم از فرصت‌های اجتماعی، بسترسازی و تضمین شود.

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با انتقاد از عملکرد دولت یازدهم و دوازدهم در حوزه تامین مسکن توضیح داد: یکی از مسیر‌های متقن در جهت بهبود معیشت اجتماعی، تامین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر و دهک‌های پایین جامعه است که متاسفانه عملکرد دولت‌های قبلی خسارات فراوانی در جهت دستیابی به هدف ساخت مسکن داشته است.

رها کردن بخش تولید مسکن طی 8 سال گذشته

مخلوقی بیان کرد: رها کردن بخش تولید و توجه صرف به تحریک تقاضا بدترین رویکردی بود که از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۴۰۰ در بخش مسکن کشور رخ داده به طوری که در سال ۱۳۹۲ متوسط تولید سالانه مسکن، در حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد بوده که در حال حاضر به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این موضوع منجر به کسری سالانه حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکن طی هشت سال اخیر شده است.

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز تصریح کرد: دولت سیزدهم در شرایطی آغاز به کار کرده که بازار مسکن با کسری چهار میلیونی رو به رو شده است.

مخلوقی با بیان اینکه افزایش قیمت ناشی از عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، فشار بی‌سابقه‌ای را بر متقاضیان واقعی مسکن وارد کرده است، افزود: این فشار‌ها به گونه‌ای است که بسیاری از مردم، دیگر توان ورود به بازار مسکن را ندارند.

او افزود: به طور مثال در شهر تهران یک خانواده با سطح درآمدی متوسط باید بدون در نظر گرفتن تورم سال‌های آینده در حدود ۳۰ سال درآمد‌های خود را پس انداز کند تا موفق به خرید مسکن شود. بی‌توجهی به بخش تولید مسکن، باعث خروج بسیاری از فعالان و سازندگان در این حوزه شده است. این افراد یا خانه‌نشین شده یا به برخی از کشور‌های همسایه مهاجرت کرده و در آنجا اقدام به سرمایه گذاری در حوزه مسکن می‌کنند.

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با بیان اینکه در حال حاضر، مطابق آمار‌های موجود، هزینه تولید یک مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با شروع به کار دولت گذشته حداقل ۷ برابر شده است، افزود: در سال ۱۳۹۲ متوسط هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان در حدود ۱.۲ میلیون تومان بوده که این رقم در حال حاضر به حدود ۷ میلیون تومان به ازای هر متر مربع (به صورت میانگین) افزایش یافته است.

مخلوقی بیان کرد: اگرچه در سه سال اخیر، وزارت راه و شهرسازی با اجرای طرح ملی مسکن تلاش کرده تا نسبت به ساخت مسکن اقدام کند. با این حال از تعداد ۵۳۰ هزار واحد برنامه ریزی شده برای این طرح، در حال حاضر تنها ۱۱ هزار واحد افتتاح شده که یعنی تنها در حدود ۲ درصد از هدف طرح مذکور محقق شده است. این میزان تولید قطعاً تاثیر بسزایی در بازار مسکن نداشته و منجربه تحمیل بار اصلی طرح ملی مسکن بر دوش دولت سیزدهم شده است.

این کارشناس مسکن با تاکید بر اهداف سیاست طرح ملی مسکن در دولت سیزدهم گفت: دولت سیزدهم در گام نخست باید با بسترسازی و فراهم کردن زمینه رونق تولید در حوزه مسکن و ساختمان و جبران عقب ماندگی سال‌های گذشته اقدام کند. علاوه بر این ایجاد رونق اقتصادی و افزایش میزان اشتغال در بخش‌های مختلف ازجمله صنعت، معدن و خدمات و ... در این زمینه نقش بسزایی دارد.

او یادآور شد: از دیگر مشکلات این پروژه مدت زمان اجرای پروژه‌ها است که از طریق کاهش فرآیند بروکراسی اداری می‌توان بخش قابل توجهی از آن را برطرف کرد. گام مهم دیگری که دولت در این زمینه باید بردارد شامل نظارت دولت و نهاد‌های ذیربط در امور اجرایی از حیث تامین مصالح، نحوه ساخت و حذف اقدامات احتمالی سوداگرانه در افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود.

 مخلوقی با اشاره به ملزومات اجرای طرح ملی مسکن توضیح داد: در اجرای طرح ملی مسکن و تحقق اهداف در نظر گرفته شده، توجه ویژه به برخی عوامل اهمیت بسیار زیادی دارد. برای مثال در این زمینه باید به تأمین زمین، صدور مجوز‌های لازم، عوامل اجرائی طرح، تامین مصالح، تأمین منابع مالی طرح، تامین زیرساخت‌ها و روش و مدیریت ساخت پرداخته شود که دولت سیزدهم در این موارد برنامه ریزی مناسبی دارد.  

تامین زمین برای طرح ملی مسکن

او  با اشاره به اینکه یکی از بزرگ ترین مزیت‌های ایران در اجرای این طرح وجود زمین‌ها با مالکیت دولتی در سطح کشور است، گفت: بسیاری از این زمین‌ها که قابلیت تبدیل شدن به عرصه‌های مسکونی را دارند. همچنین اراضی که اعلام شده می‌توانند در قالب واگذاری زمین‌های دولتی، اراضی سازمان منابع طبیعی، اراضی تحت مالکیت شرکت‌های تابعه دولتی و ... که با قیمتی پایین‌تر و یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار طرح ملی مسکن قرار گیرند که با توجه به ارزش پایین زمین‌های مذکور نسبت به هزینه ساخت آن، می‌تواند گزینه مطلوبی برای تولید و ساخت مسکن مورد نیاز به شمار رود.

این مقام مسئول تصریح کرد: از مهم‌ترین مشکلات در این زمینه می‌توان به طولانی بودن مدت زمان و هزینه‌بر بودن موضوع تغییر کاربری اراضی اشاره کرد؛ بنابراین ورود دولت و پیگیری در این حوزه می‌تواند کمک شایانی در جهت رفع مشکل مسکن  کند.

مخلوقی ادامه داد: بر مبنای تصویب‌نامه شماره ۲۴۱۹۸/ت ۴۱۵۲۷ ک مورخ ۰۷/۰۲/۱۳۸۸ هیئت‌وزیران درخصوص لزوم پیگیری مفاد آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و مطابق ماده ۱۹ آیین نامه مذکور، " تمامی  وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که صددرصد سرمایه و سهام آن‌ها متعلق به دولت است، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود (به استثناء مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط‌زیست)، ظرف دو ماه از درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند.

او اظهار کرد: ادارات ثبت‌اسناد و املاک نیز مکلف‌اند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند؛ که تحقق آیین‌نامه مذکور، با حضور پررنگ دولت، نهاد‌های اجرایی و نظارتی تأثیر بسزایی در بهره‌گیری از این پتانسیل خواهد داشت.

روند صدور مجوز و طرح ملی مسکن 

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با بیان اینکه پروژه به صورت ملی تعریف شده و نباید این موضوع را فراموش کرد، توضیح داد: در پروژه‌های ملی باید تمام ظرفیت‌ها در اختیار پروژه قرار گیرد و کسی حق ندارد سیاست‌های کلان کشور را با چالش روبه رو کند.  

 مخلوقی توضیح داد: دولت باید با مکلف کردن ارگان‌های ذی ربط و دخیل در حوزه صدور مجوز‌های لازم برای ساخت‌وساز از جمله سازمان منابع طبیعی، سازمان جهاد کشاورزی، شهرداری و نظام مهندسی و ... در جهت تسهیل صدور مجوز‌های مربوطه و همچنین هم افزایی حداکثری سازمان‌های فوق الذکر با ارگان‌های متولی امر ساخت مسکن مانند شرکت عمران شهر‌های جدید، ادارات کل راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ... اقدام کند و به این ترتیب گام مهمی در پیشبرد هرچه بهتر اهداف طرح، کاهش مدت زمان و هزینه‌های ساخت برداشته می‌شود.

مخلوقی در ادامه به ظرفیت بخش خصوصی پرداخت و گفت: بدون شک تحقق این هدف، بدون در نظر گرفتن تعامل بخش‌های دولتی و خصوصی و افزایش مقوله هم‌افزایی میسر نخواهد شد. مطابق ماده ۱۰ ذیل بند "د" از آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تحت عنوان "برنامه حمایت از تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری‌های نوین در احداث و عرضه مسکن"، جهت دستیابی به اهدافی مانند تسریع در تولید، افزایش کیفیت ساخت و تنوع‌بخشی به روش‌های تولید و همچنین کاهش قیمت تمام شده در طرح اقدام ملی مسکن، شناسایی و ارزیابی شرکت‌های واجد صلاحیت که دارای تجربیات خوبی در حوزه امکانات صنعتی سازی و فن‌آوری‌های نوین هستند می‌تواند گام مهمی در پیشبرد این مهم در نظر گرفته شود.

مخلوقی بیان کرد: علاوه بر این باید در نظر داشته باشیم که در جهت افزایش اشتغال‌زایی به‌خصوص در دوران کرونا و پساکرونا، صنعت ساختمان و صنایع وابسته می‌توانند با ظرفیت‌سازی در طرح اقدام ملی تولید مسکن فرصت‌های جدید و بدیعی را در جهت بهره‌برداری از ظرفیت بخش خصوصی کشور ایجاد کند که این موضوع می‌تواند در تامین زیرساخت‌های طرح ملی مسکن و ساخت مولد‌هایی مانند نیروگاه برقی، آب‌شیرین‌کن‌ها و ... نمود داشته باشد.

 او توضیح داد:  همچنین با بررسی پتانسیل پیمانکاران داخلی بر این موضوع تاکید می‌کنم که در جهت پیشبرد اهداف طرح ملی مسکن، شرکت‌های داخلی واجد توانمندی لازم هستند و می‌توانند نقش آفرینی زیادی داشته باشند.

مصالح ساختمانی پاشنه آشیل در پروژه‌های مسکونی

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با تاکید بر این که برای انجام این پروژه باید مصالح در اختیار باشد و تامین آن برعهده تمام بخش‌های مرتبط در کشور است، توضیح داد: مصالح عمده موردنیاز در بخش ساخت ساز بیشتر شامل فولاد و سیمان می‌شود که تأمین کامل و به موقع آن‌ها نقش کلیدی در تحقق اهداف این طرح دارد. ظرفیت تولید سالانه فولاد کشور ۳۰ میلیون تن است که سالیانه بین ۱۵ تا ۱۶ میلیون تن آن برای مصرف داخلی و ۱۳ تا ۱۴ میلیون تن نیز به خارج از کشور صادر می‌شود که عمده صادرات کشور در بخش فولاد نیز مربوط به شمش، میلگرد و تیرآهن و متعلق به گروهی است که مصارف ساختمانی دارند.

او تاکید کرد: مواد اولیه، محصولات میانی (شمش) و محصولات نهایی (مثل میلگرد) و هر آنچه نیاز داخلی برای اجرای طرح باشد، در سطح کلان در کشور وجود دارد و حتی در تولید میلگرد (با ظرفیت تولید سالیانه ۷ میلیون تن) مازاد ظرفیت وجود دارد.

مخلوقی بیان کرد: چنانچه متوسط ناخالص متراژ واحد مسکونی با سازه بتنی (برای کل طرح)، ۱۰۰ مترمربع در نظر گرفته شود و با در نظر داشتن مصرف ۵۰ کیلوگرم میلگرد و فولاد در هر مترمربع واحد مسکونی، نیاز به پنج میلیون تن فولاد خواهد بود که این میزان تقاضا به‌راحتی و با استفاده از ظرفیت‌های داخلی قابل پوشش هستند.

مخلوقی ادامه داد: علاوه بر این در سال‌های گذشته ظرفیت‌سازی بسیار موثری در صنعت سیمان انجام شده است و اکنون به میزان ۸۸ میلیون تن ظرفیت تولید در این عرصه وجود دارد که با وجود شرایط سخت تحریم ها، کمبود قطعات یدکی برای خطوط تولید و برخی واحد‌ها و سایر مشکلات، اکنون ۷۰ درصد ظرفیت این صنعت فعال است.

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز توضیح داد: بر این اساس با توجه به متوسط مصرف ۲۰۰ کیلوگرم سیمان در هر مترمربع، نیاز سیمان برای چنین طرحی در حدود ۲۰ میلیون تن در سال است که کاملا در زیرمجموعه ظرفیتی کشور قرار دارد که نظارت دقیق دولت در این حوزه منجر به تضمین اختصاص این ظرفیت عظیم به طرح ملی مسکن خواهد شد.

سرمایه مورد نیاز طرح ملی مسکن

مخلوقی با اشاره به اینکه هزینه اجرای این طرح بسیار زیاد است و باید از راهکار‌های قانونی و منطقی این پروژه تامین مالی شود، گفت: هزینه برآورد شده برای این طرح، هزار هزار میلیارد تومان در سال است که بانک‌ها مکلف به اعطای ۲۰ درصد اعتبارات خود به این طرح هستند.

او بیان کرد: در سه سال گذشته سهم تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش ساخت مسکن، پنج درصد کل تسهیلات بوده است که با افزایش اعتبارات بخشی از هزینه‌های طرح تأمین خواهد شد.

او با بیان اینکه به طور کلی ۴ روش برای تأمین مالی طرح وجود دارد که معطوف به طرف عرضه می‌شود، افزود: این روش‌ها نظر بر انتقال بخشی از سهم تسهیلات صنایع، کشاورزی و دیگر بخش‌ها و تخصیص پول به بخش مسکن از جانب بانک ها، دریافت تسهیلات از بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک مرکزی)، دریافت مالیات از خانه‌های خالی جهت تأمین مالی طرح و اخذ مشارکت بخش خصوصی می‌شود.

مخلوقی با اشاره به آمار‌های رسمی کشور ادامه داد: بنا بر آمار‌های رسمی در بازه سال‌های ۹۴ تا ۹۸، سال‌های ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکن در کشور تولیدشده که سهم بخش خصوصی در این بین بیش از ۹۲ درصد بوده است با عنایت به این موضوع دولت می‌تواند با  ارائه مشوق‌های مناسب به بخش خصوصی جهت ورود به طرح ملی مسکن به منظور ایجاد هم‌افزایی بین بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی اقدام کند.

او اظهار کرد: باید از تمامی سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی مالک که دارای زمین در محدوده شهر‌ها و یا دارای واحد‌های مسکونی نیمه تمام و واحد‌های مسکونی تکمیل شده آماده فروش هستند دعوت شود تا در اجرای طرح اقدام ملی مسکن همکاری و مشارکت کنند. این دسته از سرمایه‌گذاران می‌توانند از مشوق‌هایی در این خصوص ازجمله اعطای تسهیلات ساخت بدون سپرده یا تسهیلات خرید مسکن، معرفی متقاضی خرید واحد مسکونی و تأمین هزینه ساخت در طول اجرا توسط متقاضیان، امکان پیش‌فروش و در صورت امکان تغییر کاربری اراضی و ... استفاده کنند.

او تاکید کرد: همچنین عرضه مسکن به‌صورت متری در بورس هم می‌تواند در جهت جذب سرمایه خرد افراد به جهت تامین مالی مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

 تغییرات در زیرساخت‌های شهری الزامی است

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور معمار و شهرساز با اشاره به طراحی شبکه زیرساخت‌های شهری ادامه داد: زیرساخت‌ها دسته‌ای از عوامل ساختاری بهم پیوسته بوده که باعث به وجود آمدن ساختار شهری می‌شوند.

او توضیح داد: ممکن است زیرساخت معانی متعددی داشته باشد، ولی در شهرسازی بیشتر معابر، خیابان ها، مجاری فاضلاب و ... از آن استنباط می‌شود. از سوی دیگر، شهر‌های مدرن در طی قرن‌ها بر پایه زیرساخت‌های تکنولوژیک شکل گرفته و پایدار شده اند. امروز شهر و زندگی شهری بدون شبکه‌های اینترنت، راه‌های مواصلاتی، شبکه‌های تأمین آب، شبکه‌های فاضلاب، تلفن، برق، گاز و اخیراً تلفن همراه غیرقابل تصور است و حضور  اساسی آن‌ها  مانند نور آفتاب، درختان، هوای پاک و ... برای شهروندان عادی و طبیعی به نظر می‌رسد.

 او افزود:  رفع موانع و معضلات و ایجاد فرصت توسعه شهر‌های کشور در گرو زیرساخت‌هایی است که از قبل برنامه‌ریزی و اجرا می‌شوند.

او تصریح کرد: زیرساخت‌های شهری با توجه به موقعیت جغرافیایی، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی در نظر گرفته می‌شوند.

مخلوقی با بیان اینکه امروزه در کشور‌ها و شهر‌ها برنامه‌ریزی‌هایی در جهت پیشرفت با نگاه به آینده اتخاذ می‌شود که کشور ما نیز از آن نظر مستثنی نیست، افزود: در چشم‌انداز شهری که برنامه‌هایی نوشته و اجرا می‌شود می‌توان با تأمین زیرساخت‌های اکولوژیکی شهری مناسب، پایداری توسعه پایدار شهر‌ها را تضمین کنیم.

او گفت: باید با نگاه به تجربیات کشور‌های موفق در این زمینه و تکیه کامل بر توان متخصصان داخلی، زیرساخت‌های این طرح را نیز فراهم کرد تا تجربیات تلخ گذشته تکرار نشود. یکی از روش‌های تأمین و آماده سازی زیرساخت ها، مشارکت از محل سرمایه گذاری‌های بخش خصوصی و دولتی است.

 او با تاکید بر اینکه در دنیا روش‌های ساخت متعددی وجود دارد که عمده آن‌ها با نگاهی ویژه به کاهش هزینه طراحی شده اند، توضیح داد: بدون تردید انتخاب روش‌های مناسب ساخت می‌تواند در جهت کاهش هزینه‌ها و مدت زمان ساخت نقش بسزایی را در پیشبرد و موفقیت طرح مذکور ایفا کند.

مخلوقی اضافه کرد:  استفاده از روش‌های صنعتی سازی همچون قالب تونلی، قطعات پیش ساخته و ... می‌تواند منجر به کاهش هدر رفت مصالح، کاهش مدت زمان ساخت، افزایش کیفیت، کنترل و کاهش آلاینده‌های زیست محیطی و دستیابی به مهم ترین هدف طرح ملی مسکن که همان ساخت مسکن ارزان قیمت است، ایجاد شود.

او تصریح کرد: در این خصوص می‌توان به تجربیات کشور‌های پیشرو در این زمینه همانند چین و ترکیه توجه و از مشارکت آن کشور‌ها در مراحل مختلف طرح بهره‌مند شد.

مخلوقی تصریح کرد: توجه ویژه به عوامل کلیدی مورد اشاره که از ارکان مهم و اثر گذار در تحقق ساخت طرح عظیم ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال هستند و همچنین استفاده از ظرفیت‌ها و پتانسیل‌های داخلی از جمله تعامل و هم افزایی سازمان‌ها و ارگان‌های مربوطه، به کارگیری از توان فنی و مهندسی، تجربه و توانمندی پیمانکاران داخلی، استفاده از ظرفیت مصالح تولید داخلی در حوزه‌های سیمان و فولاد و ...، بتوان به ساخت یک میلیون مسکن ملی به صورت سالانه دست یافت.

 انتهای پیام/