واکاوی علل خالی‌ماندن ۶/۲ میلیون واحد مسکن نوساز

به گزارش گروه وبگردی باشگاه خبرنگاران جوان، تعداد بالای خانه‌های خالی یکی از علل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره به‌خصوص در شهر‌های بزرگ است. ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ مؤثر و جلوگیری از افزایش تعداد واحد‌های خالی با اجتناب از تولید مسکن به شیوه مشارکتی، قطعا در کاهش قیمت‌ها مؤثر است.

این روز‌ها با شروع تابستان و فصل نقل و انتقال واحد‌های مسکونی، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن و مشکلات و مصائبی که برای خانواده‌ها و مخصوصا مستاجرین در پی داشته، نقل محافل و رسانه‌ها شده است.

تغییر منطقه، تن دادن به زندگی در واحد‌های کوچک‌تر و حتی مهاجرت از شهر‌های بزرگ، افزایش حاشیه‌نشینی و تشکیل سکونت‌های غیررسمی در حاشیه شهر‌ها از پیامد‌های این افزایش قیمت‌ها بوده است.

بیشتر بخوانید: مالیات خانه‌های خالی در فریب چراغ‌های روشن

تا جایی که چند روز پیش احمد صفری، نماینده مردم کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی گفت: مساله هزینه اجاره‌بها چنان برای مردم مشکل ایجاد کرده که دیگر توان اجاره خانه را نیز ندارند تا جایی که تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر از هلال‌احمر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارک‌ها با من برقرارشده است.

در این شرایط، درخواست‌های مختلف از دولت و دستگاه قضایی برای ورود به بازار اجاره و مقابله با افزایش شدید قیمت‌ها، راه‌اندازی پویش‌های مختلف برای حمایت از مستاجرین و تشویق صاحب‌خانه‌ها برای رعایت انصاف و کاهش اجاره‌بها، نیز صورت گرفته تا اندکی از فشار سنگین اجاره‌بها از دوش مستاجرین برداشته شود.

آیا این تعداد خانه خالی در کشور طبیعی است؟
وجود تعدادی خانه خالی برای تعادل در بازار مسکن امری لازم و ضروری است و در ادبیات اقتصاد مسکن، به میزان لازم آن، نرخ طبیعی خانه‌های خالی گفته می‌شود. البته در شرایطی که عرضه و تقاضا وضعیت مناسبی داشته و همچنین احتکار و خالی نگه داشتن خانه‌ها هزینه سنگینی برای محتکران داشته باشد.

اما بررسی وضعیت بازار مسکن کشور ما نشان می‌دهد، وجود تعداد بسیار اندک خانه‌های خالی نیز مورد پذیرش نیست. این در حالی است که در شرایط فعلی خانه‌های خالی بیش از ۱۱ درصد کل واحد‌های کشور را به خود اختصاص داده است. در شهر‌های بزرگ و پرتقاضا این ماجرا غم‌انگیزتر است. به‌عنوان مثال در تهران در حالی که کل تعداد خانواده‌های مستأجر۸/۱ میلیون خانواده است، ۴۹۰ هزار واحد خالی وجود دارد. واحد‌هایی که اگر به بازار اجاره عرضه می‌شد، شرایط قیمت‌ها به این شکل سنگین و تأسف‌برانگیز نبود.

آیا قانونی برای مقابله با احتکار خانه‌های خالی وجود دارد؟
در دنیا، دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگهداشتن مسکن را کاهش می‌دهند. در کشور ما نیز مالیات بر واحد‌های خالی تا سال ۱۳۶۶ در قانون مالیات‌های مستقیم کشور وجود داشت. این مالیات و برخی دیگر از مالیات‌های فصل املاک با توجیه نبود شفافیت اطلاعات و نبود سامانه اطلاعات املاک و مستغلات از قانون مالیات‌های مستقیم حذف شدند.

مجدد مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. بر اساس ماده ۵۴ مکرر این قانون، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول این مالیات خواهند شد.

مجلس همچنین در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند. این سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی می‌شد که در هر زمان امکان شناسایی بر خط مالکان و ساکنان یا کاربران واحد‌های مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... در تمام نقاط کشور فراهم شود.

وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود. با وجود این الزامات قانونی که به معنای الزام دولت به اجرایی کردن مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۹۵ بود، به‌دلیل عدم تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور اتفاق قابل توجهی برای اجرای این سیاست رخ نداده است.

چگونه می‌توان واحد‌های خالی را شناسایی کرد؟
یکی از چالش‌های اجرای این مالیات شیوه شناسایی واحد‌های خالی است، در حالی که این امر با تدابیری قابل حل است.
ماجرا از این قرار است که در شرایط فعلی شناسایی واحد‌های خالی بر عهده دولت است. این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شده و مشخص شود مالک هر واحد مسکونی کیست، در این صورت مالیات بر خانه‌های خالی به راحتی قابلیت اجرا دارد.

در این صورت افرادی که واحد‌های مازاد دارند، باید اثبات کنند واحد‌های مازاد خود را خالی نگه نداشته‌اند؛ یعنی واحد‌های مازاد افراد خالی تلقی می‌شود و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی است مگر این‌که مالکان آن‌ها قرارداد‌های اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارائه کنند.

آیا با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی این واحد‌ها عرضه می‌شود؟
یکی دیگر از چالش‌های قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ پایین و غیرمؤثر این قانون است؛ یعنی در صورت شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت این مالیات هزینه چندانی برای مالکان نداشته و آن‌ها به احتکار این واحد‌ها ادامه خواهند داد؛ بنابراین ضروری است همزمان با تشکیل سامانه ملی املاک و اسکان کشور، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نرخی مؤثر تغییر پیدا کند.

در این بین نباید سیاست‌هایی را دنبال کرد که تعداد واحد‌های خالی کشور را بیش از گذشته کند. به عنوان مثال در مورد تولید مسکن در طرح اقدام ملی که در حال پیگیری و برنامه‌ریزی است، این نگرانی وجود دارد.

در این طرح قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود. شیوه برنامه‌ریزی شده در این طرح، ساخت مسکن به شکل مشارکتی است؛ یعنی وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلات را برای انبوه‌سازان فراهم می‌کند و انبوه‌سازان نیز مسؤولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند.

در نهایت نیز با فروش واحد‌های تکمیل‌شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یک سهم خود را برمی‌دارند؛ اما در این مدل، انبوه‌سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بیند، از عرضه این واحد‌ها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحد‌های خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند.

در شرایطی که مالیات بر خانه‌های خالی نیز اجرا نمی‌شود، هیچ مانعی بر چنین رفتار سوداگرانه وجود نخواهد داشت و باید منتظر افزایش تعداد خانه‌های خالی با اجرای این شیوه باشیم.

منبع: روزنامه جام جم

انتهای پیام/

دولت به‌دنبال پر‌کردن‌خانه‌های‌خالی