نتیجه نادیده گرفتن شرایط انعقاد قرارداد اجاره

به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، در این خصوص دو نظر وجود دارد اما در ادامه با توجه به یک رای که در محاکم قضایی صادر شده است موضوع را بررسی خواهیم کرد تا روشن شود که رویه قضایی متمایل به کدام نظر است.

از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و آيين‌نامه اجرايي آن در خصوص نحوه اجراي قانون و به خصوص ماده 1 قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده 1 این قانون مي‌گويد: «از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون اجاره كليه اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه اماكن آموزشي، خوابگاه‌هاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود». در این باره دو نظر وجود دارد.

نظر اول: چنانچه حسب ماده 2 قانون قرارداد اجاره با قيد مدت اجاره و در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي شود مشمول قانون 1376 مي‌شود اما اجاره‌نامه‌اي كه در مورد يك باب مغازه تنظيم مي‌شود ولي فقط يك نفر به عنوان شاهد امضا كند يا قرارداد در يك نسخه تنظيم شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاكم خواهد بود. نظر دوم: با توجه به صراحت ماده 1 قانون سال 1376 از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون اجاره همه اماكن از جمله اماكن تجاري و محل كسب‌وپيشه تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر است.

در نتيجه چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 اجاره‌نامه‌اي در مورد يك باب مغازه تنظيم شود و ضوابط مذكور در ماده 2 در تنظيم اجاره‌نامه رعايت نشود به صراحت ماده 2 اين اجاره‌نامه تابع قانون مدني و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاكميتي در قضيه نخواهد داشت. طبق اين نظريه قانونگذار با تصويب قانون موجر و مستاجر سال 1376 همه روابط استيجاري افراد جامعه از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون وفق مقررات قانون مذكور و قانون مدني و قرارداد بين طرفين قرار داده است.

دادنامه مورخ 26/6/80 شعبه دادگاه عمومي از نظر دوم پيروي كرده است و این به عنوان رايي كه نشان‌دهنده رويه‌قضايي است در ادامه بررسي خواهد شد.

نمونه رای دادگاه

در خصوص دعواي خانم صديقه... به طرفيت رضا... به خواسته تخليه يك باب مغازه موضوع قرارداد عادي اجاره مورخ 9/6/79 به علت انقضاي مدت اجاره و نياز شخصي به شرح محتويات پرونده نظر به اينكه مالكيت خواهان و وجود رابطه استيجاري بين طرفين حسب سند و قرارداد اجاره مستند دعواي محرز و مسلم است و نظر به اينكه به صراحت قرارداد مزبور در مورد اجاره به مدت يك سال به خوانده واگذار و در تاريخ تقديم دادخواست مدت آن منقضي شده است و نظر به اينكه عقد اجاره به محض انقضاي مدت بين طرفين برطرف و صرفا مراضات حاصله است كه تصرف خوانده را در محل مجاز و قانوني مي‌سازد و از آنجا كه خواهان با تقديم دادخواست و تقاضاي تخليه در حقيقت به ادامه استيفاي منفعت مستاجر از ملك خود اعلام عدم رضايت كرده و با توجه به اينكه خوانده با وجود ابلاغ قانوني در جلسه دادرسي حاضر نشده و انكار و تكذيبي نسبت به مستندات نكرده و هيچ‌گونه دفاعي به عمل نياورده است، بنابراين دعوا به نظر ثابت است و با التفات به زمان انعقاد قرارداد و انطباق موضوع با ماده 494 قانون مدني ناظر به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 كه در آن قانونگذار به صراحت اين گونه قرادادها را تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در قانون اخيرالذكر دانسته‌ است، دادگاه حكم به تخليه و انتزاع يد خوانده از مغازه متنازع‌فيه صادر و اعلام مي‌دارد. ضمنا خواهان مكلف است قبل از تخليه مبلغ يك ميليون ريال كه به عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر گرفته است تسليم كند. راي صادره غيابي و ظرف مدت 20 روز از تاريخ ابلاغ قابل رسيدگي واخواهي در اين دادگاه است.

موافقان و مخالفان این نظر

این موضوع در يكي از جلسات بحث قضايي دادگستري نيز مطرح شد بنابراین ذكر دلايل طرفداران هر نظريه ما را در نتيجه‌گيري نهايي كمك مي‌كند. دلايل طرفداران نظر اول: مطابق نظر اول درباره اجاره‌نامه‌اي كه در مورد يك باب مغازه تنظيم مي‌شود ولي فقط يك نفر به عنوان شاهد آن را امضا می‌كند يا قرارداد در يك نسخه تنظيم می‌شود قانون سال 1356 در مورد اجاره حاكم خواهد بود. دلایل طرفداران این نظر به شرح زیر است:

1- در ماده 1 آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مواردي كه مشمول قانون نيست بيان شده است و از جمله در بند 5 آمده است: «در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظيم نشده باشد». در نتيجه چنانچه اجاره‌نامه‌اي شرايط مزبور در ماده 2 قانون رعايت نشده باشد قانون سال 1376 حاكميتي در مورد آن اجاره‌نامه نخواهد داشت و موضوع حسب مورد مشمول ساير قوانين و چنانچه اجاره‌نامه مربوط به محل تجاري باشد مشمول قانون 1356 خواهد بود.

2- در ماده 1 قانونگذار گفته است از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون همه اماكن... كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط بين موجر و مستاجر است و شرايط اجراي قانون سال 76 در مواد 2 و بعد مشخص شده است.
بديهي است چنانچه شرايط شكلي كه از نظر قانونگذار موضوعيت داشته است رعايت نشود موضوع كلا مشمول قانون سال 1376 نمي‌شود چرا كه ما نمي‌توانيم جملات «تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط بين موجر و مستاجر» را تجزيه كنيم.

به عبارت ديگر چنانچه شرايط مندرج در ماده 2 قانون جمع شود اجاره‌نامه طبق قانون سال 76 و قانون مدني و شرايط مندرج در قرارداد اجرا خواهد شد و در حقيقت قانونگذار خواسته است ضوابط مندرج در ماده 2 قانون جمع شود و در این صورت اجاره‌نامه طبق قانون سال 76 و قانون مدني و شرايط مندرج در قرارداد اجاره خواهد بود.

در حقيقت قانونگذار خواسته است اضافه بر ضوابط مندرج در مواد قانون سال 1376 مقررات قانون مدني و شرايط بين موجر و مستاجر را هم به كمك بگيرد عبارت «واو» در اصطلاحات سه‌گانه فوق‌الذكر مويد اين نظر است كه هر سه آنها يعني قانون مدني و مقررات مندرج در قانون و شرايط موجر و مستاجر بايد با هم در نظر گرفته شود.

3- اداره حقوقي قوه‌قضاييه در نظريات مختلف اين نظريه را تاييد كرده است. حسب نظريه 717488 – 22/10/77 اعلام كرده است در صورت فقدان گواهي دو نفر شاهد روابط طرفين تابع قوانين قبلي است و همچنين گفته شده است: قوانين موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1362 در موارد همه روابط استيجاري قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 و همچنين كليه روابط استيجاري كه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون اخير برقرار شده و در تنظيم اجاره‌نامه رعايت ضوابط قانون جديد نشده لازم‌الاجرا است. در صورت فقدان اجاره‌نامه هم روابط موجر و مستاجر تابع قوانين سال 56 و 62 خواهد بود. تراضي طرفين در برقراري رابطه بر مبناي قانون 1356 بلامانع است و اگر محل براي كسب و تجارت اجاره داده شود و ضوابط مندرج در قانون 1376 رعايت شود روابط تابع قانون 1356 خواهد بود.

دلايل طرفداران نظر دوم

مطابق نظر دوم چنانچه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 اجاره‌نامه‌اي در مورد يك باب مغازه تنظيم شود و ضوابط مذكور در ماده 2 در تنظيم اجاره‌نامه رعايت نشود به صراحت ماده 2 اين اجاره‌نامه تابع قانون مدني و شرايط مقرر بين موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاكميتي در قضيه نخواهد داشت. در این خصوص استدلال‌هایی بیان شده که به برخی از آنها اشاره می‌کنیم.

1- قانونگذار در قانون 1376 به دو نكته اشاره كرده است: نكته اول اينكه همه موارد اجاره مشمول قانون مدني و اين قانون و قرارداد بين طرفين است. نكته دوم اگر شرايط ماده 2 موجود باشد با دستور دادگاه و بدون رعايت تشريفات دادرسي معمولي مورد اجازه تخليه شود و بند 5 ماده 2 آيين‌نامه نمي‌تواند حكم كلي ماده 1 قانون را بي‌اثر كند چراكه آيين‌نامه توضيح قانون است نه تعيين تكليف براي قانون و آيين‌نامه نمي‌تواند قاعده‌اي وضع كند كه موجب تغيير قانون شود. منظور از بند 5 ماده 2 آيين‌نامه اين است كه چنانچه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 تنظيم نشود نمي‌توان طبق ماده 3 مورد اجاره را ظرف يك هفته تخليه كرد بلكه بايد حسب ماده 1 قانون اقدام كرد تا دادگاه طبق قانون مدني و شرايط مقرر بين طرفين به دادخواست تقديمي رسيدگي و راي مقتضي صادر كند.

2- قانونگذار در ماده 1 قانون سال 1376 در مقام حصر است و ما را به قانون مدني خود قانون و قرارداد بين طرفين ارجاع داده است. در نتيجه چنانچه شرايط ماده 2 احراز نشود به قانون مدني كه قانون مادر بوده و شرعي است برمي‌گرديم و شرايط مقرر بين طرفين را نيز در نظر مي‌گيريم.
اين تنها بخشي از استدلال‌هاي طرفداران نظر دوم بود. در انتها بايد نتيجه گرفت كه با توجه به اختلاف نظر استادان حقوق در مورد ماده 1 تا تفسير قانون بوسيله مجلس شوراي اسلامي يا وحدت رويه، اعمال نظريه دوم مرجح است چرا كه سير قانونگذاري به طرف اجراي قانون مدني است. توجه به قانون‌های سال 1356و سال 1376 مبین اين امر است كه قانونگذار به قرارداد بين موجر و مستاجر و توافق بين آنان اهميت بسيار داده است.

 مي‌دانيم كه مشكل عمده در مورد اماكن تجاري است در غير اين صورت در مورد اماكن مسكوني مساله مهمي وجود ندارد و با وجود ابهام در ماده 1 بعيد است كه نظر قانونگذار اين باشد كه چنانچه يكي از شرايط ماده 2 قانون سال 1376 وجود نداشته باشد قرارداد اجاره در مورد اماكن تجاري مشمول قانون سال 1356 باشد. آن هم قانوني كه وفق ماده 30 آن هر نوع توافق موجر و مستاجر را كه مغاير قانون باشد باطل مي‌داند. با اين وجود به نظر مي‌رسد اراده قانونگذار اين باشد كه همه قراردادهايي كه بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظيم شده است مشمول اين قانون و قانون مدني و قرارداد بين طرفين خواهد بود. مواد 11 و 13 قانون مويد این نظر است.