شاه‌صاحبي در گفتگو با باشگاه‌خبرنگاران بررسي كرد
بررسي تطبيقي قانون "روابط موجر و مستاجر" در اماكن تجاري
يك وكيل دادگستري گفت: اگر مستاجري که حق انتقال عين مستاجره را به غير ندارد بدون مراجعه به دادگاه و رعايت ساير تشريفات مورد اجاره را به ديگري واگذار کند، موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حکم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد.
به گزارش خبرنگار حقوقي‌قضايي باشگاه خبرنگاران، بر اساس مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر املاک تجاری، مستاجر تنها زمانی مي‌تواند منافع عین مستاجره را به غیر انتقال دهد که در اجاره‌نامه چنین حق و شرطی برای وی در نظر گرفته شده باشد و در اين وضعیت مالک یا موجر مي‌تواند در صورت انقضاء مدت اجاره و يا فسخ آن، اجاره نامه جدید تنظيم کرده و مستاجر جديد نیز داراي چنين حقي خواهد بود..براي بررسي بيشتر اين مساله "سيد علي شاه صاحبي" وكيل دادگستري، در اين زمينه به باشگاه خبرنگاران پاسخ مي‌دهد.
باشگاه‌خبرنگاران: براساس قانون چنانچه مستاجر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد ، اجاره نامه براي انتقال مورد اجاره به غير کافی است و مستاجر می‌تواند هر موقع که خواست عین مستاجره را واگذار كند، در اين زمينه چه نظري داريد؟
شاه صاحبی: به نكته مهمي اشاره كرديد و اين مساله صحت دارد، البته مشروط به اینکه اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غير پیش‌بینی شده باشد ، می‌بایست فقط برای همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره انتقال یابد .
باشگاه‌خبرنگاران: اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد اما مستاجر آنرا به ديگری انتقال دهد چه ضمانت اجرايي به صورت قانونی وجود دارد و مالک چه حقی پیدا می‌کند؟
شاه صاحبی: برای پاسخ شما حالات مختلفی متصور است: اول اين كه اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد و يا اجاره نامه‌اي در میان نبوده و مالک راضي به انتقال به غير نباشد، مالک بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق کسب و پيشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غير باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پيشه ، مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تجویز انتقال منافع را مطرح و در اين حالت دادگاه نهایتاً حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه را صادر مي‌کند. در اين حالت مستاجر جديد از هر جهت نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی خواهد بود. مضافاً اینکه حکم مذکور از زمان قطعيت ، شش ماه جهت انتقال به غير اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جديد انتقال داده نشود ، حکم مزبور بي‌اثر خواهد شد. نكته دوم اين كه اگر مستاجري که حق انتقال عين مستاجره را به غير ندارد بدون رعايت موارد گفته شده در بند يک (بدون مراجعه به دادگاه و رعايت ساير تشريفات) مورد اجاره را به ديگري واگذار کند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حکم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و در اين حالت مستاجر يا متصرف استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را دارد، لذا هنگام اجاره يک مکان تجاری بايد توجه داشت که آيا مستاجر حق انتقال به غير داشته يا خير؟
باشگاه‌خبرنگاران: اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غير انتقال دهد و از طرفي حق انتقال به غير هم در اجاره نامه از او سلب شده باشد چه راه حلي دارد؟
شاه صاحبی: براساس قانون موارد مختلفي در اين زمينه پيش بيني شده است كه شامل: 1- از دادگاه درخواست صدور حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير کند. 2- درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقديم کند. 3- دعوي را به طرفيت مالک اقامه کند. 4- اگر ملک مشاع است و مالکين متعدد دعوی بايد به طرفيت همه آنان طرح شود.
باشگاه‌خبرنگاران: اگر مغازه‌اي بين چند مالک بصورت مشاع باشد و در مقابل دعوي تجويز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده‌اي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر شوند ، مي‌توان ملک را به آنان تحويل داد؟
شاه صاحبی: در اين حالت که تعدادي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تحويل ملک هستند دادگاه مي‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعيين حق کسب و پيشه مستاجر حکم به تخليه مورد اجاره بدهد و ملک تحويل مالکين مشاعي شود.
باشگاه‌خبرنگاران : اگر مالکی بخواهد دعوی تخليه عليه مستاجری که مغازه را بدون حق انتقال به غير به شخص ثالث منتقل کرده ،اقامه کند بایستی به چه نکاتي توجه کند؟
شاه صاحبی: در پاسخ به اين سوال دو فرضيه قابل طرح است؛ اول اين كه دادخواست تخليه به دادگاه تقديم کند و علت آن را انتقال به غير ذکر کند و نكته دوم اين كه دادخواست به طرفيت مستاجر و کسي که ملک تجاري به وي منتقل شده تقديم شود. بنابراين دادگاه صادر کننده حکم نيز بايد توجه داشته باشد که حق کسب و پيشه هنگامي به مستاجر پرداخت مي‌شود که مستاجر ، حق کسب و پيشه مورد اجاره را از منتقل اليه دريافت نکرده باشد زيرا اگر مستاجر حق کسب و پيشه را به منتقل‌اليه واگذار کرده باشد در اين صورت اين حق به نفر دوم مي‌رسد و او پس از دريافت نصف حق سرقفلي ملک را تخليه خواهد کرد.
بر اين اساس اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غير نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به ديگري وجهی به عنوان کسب و پيشه از مستاجر دوم يا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پيشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت مي‌شود.
باشگاه‌خبرنگاران: آیا اصولا حق کسب و پيشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
شاه‌صاحبی: خير، اين حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب ایجاد می‌شود ، چه مستاجر به مالک يا مستاجر قبلی وجهی پرداخت کرده باشد يا خیر.
انتهاي پيام/
شاه صاحبی: به نكته مهمي اشاره كرديد و اين مساله صحت دارد، البته مشروط به اینکه اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غير پیش‌بینی شده باشد ، می‌بایست فقط برای همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره انتقال یابد .
باشگاه‌خبرنگاران: اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد اما مستاجر آنرا به ديگری انتقال دهد چه ضمانت اجرايي به صورت قانونی وجود دارد و مالک چه حقی پیدا می‌کند؟
شاه صاحبی: برای پاسخ شما حالات مختلفی متصور است: اول اين كه اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد و يا اجاره نامه‌اي در میان نبوده و مالک راضي به انتقال به غير نباشد، مالک بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق کسب و پيشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غير باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پيشه ، مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تجویز انتقال منافع را مطرح و در اين حالت دادگاه نهایتاً حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه را صادر مي‌کند. در اين حالت مستاجر جديد از هر جهت نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی خواهد بود. مضافاً اینکه حکم مذکور از زمان قطعيت ، شش ماه جهت انتقال به غير اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جديد انتقال داده نشود ، حکم مزبور بي‌اثر خواهد شد. نكته دوم اين كه اگر مستاجري که حق انتقال عين مستاجره را به غير ندارد بدون رعايت موارد گفته شده در بند يک (بدون مراجعه به دادگاه و رعايت ساير تشريفات) مورد اجاره را به ديگري واگذار کند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حکم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد و در اين حالت مستاجر يا متصرف استحقاق دريافت نصف حق کسب و پيشه را دارد، لذا هنگام اجاره يک مکان تجاری بايد توجه داشت که آيا مستاجر حق انتقال به غير داشته يا خير؟
باشگاه‌خبرنگاران: اگر مستاجر بخواهد مورد اجاره را به غير انتقال دهد و از طرفي حق انتقال به غير هم در اجاره نامه از او سلب شده باشد چه راه حلي دارد؟
شاه صاحبی: براساس قانون موارد مختلفي در اين زمينه پيش بيني شده است كه شامل: 1- از دادگاه درخواست صدور حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير کند. 2- درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقديم کند. 3- دعوي را به طرفيت مالک اقامه کند. 4- اگر ملک مشاع است و مالکين متعدد دعوی بايد به طرفيت همه آنان طرح شود.
باشگاه‌خبرنگاران: اگر مغازه‌اي بين چند مالک بصورت مشاع باشد و در مقابل دعوي تجويز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده‌اي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر شوند ، مي‌توان ملک را به آنان تحويل داد؟
شاه صاحبی: در اين حالت که تعدادي از مالکين مشاع حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تحويل ملک هستند دادگاه مي‌تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعيين حق کسب و پيشه مستاجر حکم به تخليه مورد اجاره بدهد و ملک تحويل مالکين مشاعي شود.
باشگاه‌خبرنگاران : اگر مالکی بخواهد دعوی تخليه عليه مستاجری که مغازه را بدون حق انتقال به غير به شخص ثالث منتقل کرده ،اقامه کند بایستی به چه نکاتي توجه کند؟
شاه صاحبی: در پاسخ به اين سوال دو فرضيه قابل طرح است؛ اول اين كه دادخواست تخليه به دادگاه تقديم کند و علت آن را انتقال به غير ذکر کند و نكته دوم اين كه دادخواست به طرفيت مستاجر و کسي که ملک تجاري به وي منتقل شده تقديم شود. بنابراين دادگاه صادر کننده حکم نيز بايد توجه داشته باشد که حق کسب و پيشه هنگامي به مستاجر پرداخت مي‌شود که مستاجر ، حق کسب و پيشه مورد اجاره را از منتقل اليه دريافت نکرده باشد زيرا اگر مستاجر حق کسب و پيشه را به منتقل‌اليه واگذار کرده باشد در اين صورت اين حق به نفر دوم مي‌رسد و او پس از دريافت نصف حق سرقفلي ملک را تخليه خواهد کرد.
بر اين اساس اگر مستاجر محل کسب که حق انتقال به غير نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به ديگري وجهی به عنوان کسب و پيشه از مستاجر دوم يا متصرف دوم اخذ کرده باشد نصف حق کسب و پيشه که دادگاه به آن حکم می‌دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت مي‌شود.
باشگاه‌خبرنگاران: آیا اصولا حق کسب و پيشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
شاه‌صاحبی: خير، اين حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل کسب ایجاد می‌شود ، چه مستاجر به مالک يا مستاجر قبلی وجهی پرداخت کرده باشد يا خیر.
انتهاي پيام/
