بسته خقوقی/
از شیوه‌های قانونی فسخ معامله آگاه شوید
هر قراردادی که میان دو طرف بسته می‌شود، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می‌کند. بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند قرارداد را به طور یک‌جانبه بر هم بزنند.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، در این مورد ماده ۲۱۹ قانون مدنی ایران خواندنی است که مقرر کرده است: «عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قایم‌مقام آن ها لازم‌الاتباع است، مگر اينکه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود». به این ترتیب اصل بر عدم امکان بر هم زدن اختیاری عقود است.
به این قاعده، اصطلاحا در حقوق اصاله‌اللزوم گفته می‌شود. قانون مدنی عقود را به لازم و جایز تقسیم کرده است. عقد جایز عقدی است که طرفین بر خلاف اصل گفته‌شده می‌توانند به طور یک‌طرفه آن را بر هم بزنند اما اکثر قراردادها لازم تلقی می‌شوند. نکته دیگر اینکه فسخ معامله عمل حقوقی یک‌جانبه محسوب می‌شود که به این امر در اصطلاح حقوقی ایقاع گفته می‌شود بنابراین فسخ ماهیتا یک نوع ایقاع است.
در ضمن اثر فسخ نسبت به آینده است؛ به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می‌فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارات ناشی از آن مال به خریدار اولیه برمی‌گردد به این ترتیب فسخ ناظر به آینده و بعد از فسخ است که منافع و خسارات آن مال شامل حال مالک اولیه آن خواهد شد. در قالب بازخوانی یک پرونده موضوع فسخ معامله را بررسی کردیم
شروع اختلاف
خواهان اين دعوا آقای محمد... مالك سرقفلي مغازه‌اي است. وی دعوايي را با عنوان فسخ معامله مطرح مي‌كند. او در ستون خواسته، تقاضاي خود را اين‌گونه بيان مي‌كند: تقاضاي تایید فسخ معامله فروش سرقفلي يك باب مغازه به علت عدم ايفاي تعهد از جانب خواندگان، آقايان محسن... و علی... به علاوه كليه خسارات دادرسي وارده به خواهان.
خواهان دلايل خود را وجود فتوكپي مصدق قرارداد خصوصي يا همان مبايعه‌نامه في‌مابين، فتوكپي مصدق اظهارنامه ارسالي به خواندگان مبني بر اعلام فسخ معامله، فتوكپي پروانه كسب خود و همچنين فتوكپي مصدق چك‌ها عنوان كرده است.
خواهان در دادخواست خود عنوان می کند که نظر به محتويات پرونده و به موجب صورت‌مجلسي كه ضميمه دادخواست است، سرقفلي يك باب مغازه خود را به آقايان محسن... و علی... واگذار كرده و بابت ثمن معامله دو فقره چك به شماره‌هاي ثبت‌شده در صورت‌مجلس از طرف خواندگان به او تسليم شده كه هيچ كدام از چك‌ها تبديل به وجه نشده است و همگي بلامحل بوده‌اند. در قرارداد تنظيمي بين دو طرف قرارداد نيز قيد شده است كه در صورت عدم پرداخت وجه چك‌هاي مربوط به ثمن معامله، قرارداد منعقده بين آنها فسخ خواهد شد.
اين موضوع به صورت مكتوب و طي اظهارنامه تقديمي به خواندگان ابلاغ شده است، ولي آقایان محسن... و علي... هيچ اقدامي انجام نداده و با تصرف ملك مورد معامله استفاده بلاجهت در مايملك ديگري كرده‌اند. بنابراین آنها تقاضای تایید فسخ معامله را کرده‌اند.
بررسي دادخواست
ارسال اظهارنامه به خواندگان باعث شده است تا قاضي در تصميم‌گيري نسبت به پرونده با مانع جدي روبه‌رو نباشد، به ويژه آنكه خواندگان پاسخ خاصي به اظهارنامه ارسالي نداده‌اند كه اين موضوع اصولا مي‌تواند گوياي نبود دليل از سوي خواندگان مبني بر رد دعواي خواهان‌ها باشد.
دادخواست تقديمي فوق داراي مفاهيم و اصطلاحاتي حقوقي است كه ممكن است همه افراد با آنها آشنايي نداشته باشند. به اين ترتيب اين مفاهيم در اين بخش توضيح داده مي‌شود تا شرح پرونده روشن تر باشد:
خواهان‌ها: محمد..، اکرم... و حسین... براي اعلام تخلف خواندگان و در نتيجه فسخ معامله، اظهارنامه‌اي براي آنها ارسال كرده‌اند.
اظهارنامه: ورقه‌اي است كه به موجب آن اظهاركننده به نحو رسمي و قانوني از طرف مقابل مطالبات خود را درخواست می‌کند و اظهارات خود را كتبا به اطلاع وي مي‌رساند.
فسخ معامله: فسخ اصطلاحي حقوقي است. اين واژه به معناي انحلال و پايان دادن به يك قرارداد است که اقدامی يك‌طرفه است، يعني تنها از سوي يكي از طرفين قرارداد يا شخص ثالث ذي‌نفع صورت مي‌گيرد. اثر اصلي فسخ بر هم خوردن معامله و بازگشت مال مورد معامله به مالك سابق است. اين اقدام ناظر به آينده است يعني در صورتي كه نفعي از معامله حاصل شده باشد تا قبل از فسخ معامله به مالك جديد تعلق مي‌گيرد.
سرقفلي: سرقفلی وجهی است که مالک ملك استيجاري در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره و جدای از اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملك را به وی اجاره بدهد.
جلسه رسیدگی
با ثبت دادخواست وقت رسيدگي از سوي دفتر دادگاه تعيين و به طرفين دعوا ابلاغ مي‌شود. در روز رسيدگي طرفين در دادگاه حاضر مي‌شوند. خواندگان آقايان علي و محسن دفاع موثري از خود نمي‌كنند. با توجه به گواهي عدم پرداخت چك‌هاي پرداختي از سوي خواندگان به ميزان سيصد و پنجاه ميليون ريال در نهايت بر دادگاه محرز مي‌شود كه آنها به تعهدات خود بر مبناي قرارداد تنظيمي عمل نكرده‌اند.
رای دادگاه
قاضي دادگاه پس از پايان رسيدگي، راي خود را به اين ترتيب صادر مي‌كند: «در خصوص دعوي خواهان به خواسته الزام خواندگان به فسخ معامله مبني بر فروش سرقفلي يك باب مغازه واقع در تهران، با توجه به اينكه خواندگان سهم خود را پرداخت نكرده‌اند و در صورت‌مجلس تنظيمي پيوست پرونده قرار بر این بوده كه چنانچه طرفین ثمن را نپردازند، معامله فسخ شود، دادگاه با عنايت به محتويات پرونده به خصوص تصاوير مصدق گواهينامه‌هاي عدم پرداخت چك‌هاي موضوع پرونده موجود و با توجه به مفاد ماده 10 قانون مدني كه اصل حاكميت اراده و قراردادها را بيان مي‌كند و با توجه به اينكه خواندگان ايراد و دفاع موثري كه باعث ورود خدشه به خواسته خواهان‌ها شود بيان نكرده‌اند، دعوای خواهان را محمول بر صحت قلمداد داشته است و مستندا به ماده 198 قانون آيين دادرسي مدني، حكم به اعلام فسخ عقد بيع مندرج در پرونده و محكوميت خواندگان به پرداخت هزينه دادرسي صادر و اعلام مي‌كند. رای صادر شده حضوری و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.»
تحلیل رای
ابتدا باید به یک نکته مهم اشاره کرد که هر چند یک طرف معامله نزد خود قصد فسخ معامله را کند و حتی به طرف معامله نیز شفاها این موضوع را اطلاع دهد، در عالم حقوق، این عمل وجاهت قانونی ندارد، بلکه شخص باید این قصد درونی خود را رسما و قانونا بروز دهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه به طرف دیگر معامله امکان‌پذیر است. اظهارنامه فرم چاپی اظهار رسمی یک طلب یا بیان یک مطلب به طرف مقابل است.
همان‌طور كه در راي دادگاه نيز بيان شده است، يكي از مواد خيلي مهم و كليدي كه نقش بنيادي را در روابط قراردادي افراد ايفا مي‌كند، ماده 10 قانون مدني است كه بيان مي‌دارد: «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد كرده‌اند، در صورتي كه مخالفت صريح قانون نباشد، نافذ است». در واقع اين ماده تاكيدي است بر لزوم رعايت مقررات قانوني در قراردادهاي خصوصي كه بين افراد تنظيم مي‌شود.
منتها دو طرف يك قرارداد خصوصي بايد به تعهدات خود پايبند باشند و از موارد و تعهدهاي مصرح كه در قراردادهاي تنظيمي آمده است، عدول نكنند، در غير اين صورت طبق توافق في‌مابين در معامله، قرارداد مذكور حالت متزلزل به خود مي‌گيرد. در اين وضعيت طرف مقابل متخلف از تعهدات قراردادي مي‌تواند تقاضاي فسخ آن را با توجه به موارد پيش‌بيني شده در قرارداد از دادگاه صالح بكند.
علاوه بر اين با توجه به ماده 449 قانون مدني كه مقرر كرده است: «فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن كند، حاصل مي‌شود»، به نظر می‌رسد كه رای فوق با توجه به اصل حاکمیت اراده و عدم ایفای تعهد به وسیله خواندگان با توجه به گواهی‌های عدم پرداخت صادر‌شده و عدم دفاع موثر خواندگان مبنی بر پرداخت به شیوه‌ای دیگر صحیح صادر شده است.
به این قاعده، اصطلاحا در حقوق اصاله‌اللزوم گفته می‌شود. قانون مدنی عقود را به لازم و جایز تقسیم کرده است. عقد جایز عقدی است که طرفین بر خلاف اصل گفته‌شده می‌توانند به طور یک‌طرفه آن را بر هم بزنند اما اکثر قراردادها لازم تلقی می‌شوند. نکته دیگر اینکه فسخ معامله عمل حقوقی یک‌جانبه محسوب می‌شود که به این امر در اصطلاح حقوقی ایقاع گفته می‌شود بنابراین فسخ ماهیتا یک نوع ایقاع است.
در ضمن اثر فسخ نسبت به آینده است؛ به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می‌فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارات ناشی از آن مال به خریدار اولیه برمی‌گردد به این ترتیب فسخ ناظر به آینده و بعد از فسخ است که منافع و خسارات آن مال شامل حال مالک اولیه آن خواهد شد. در قالب بازخوانی یک پرونده موضوع فسخ معامله را بررسی کردیم
شروع اختلاف
خواهان اين دعوا آقای محمد... مالك سرقفلي مغازه‌اي است. وی دعوايي را با عنوان فسخ معامله مطرح مي‌كند. او در ستون خواسته، تقاضاي خود را اين‌گونه بيان مي‌كند: تقاضاي تایید فسخ معامله فروش سرقفلي يك باب مغازه به علت عدم ايفاي تعهد از جانب خواندگان، آقايان محسن... و علی... به علاوه كليه خسارات دادرسي وارده به خواهان.
خواهان دلايل خود را وجود فتوكپي مصدق قرارداد خصوصي يا همان مبايعه‌نامه في‌مابين، فتوكپي مصدق اظهارنامه ارسالي به خواندگان مبني بر اعلام فسخ معامله، فتوكپي پروانه كسب خود و همچنين فتوكپي مصدق چك‌ها عنوان كرده است.
خواهان در دادخواست خود عنوان می کند که نظر به محتويات پرونده و به موجب صورت‌مجلسي كه ضميمه دادخواست است، سرقفلي يك باب مغازه خود را به آقايان محسن... و علی... واگذار كرده و بابت ثمن معامله دو فقره چك به شماره‌هاي ثبت‌شده در صورت‌مجلس از طرف خواندگان به او تسليم شده كه هيچ كدام از چك‌ها تبديل به وجه نشده است و همگي بلامحل بوده‌اند. در قرارداد تنظيمي بين دو طرف قرارداد نيز قيد شده است كه در صورت عدم پرداخت وجه چك‌هاي مربوط به ثمن معامله، قرارداد منعقده بين آنها فسخ خواهد شد.
اين موضوع به صورت مكتوب و طي اظهارنامه تقديمي به خواندگان ابلاغ شده است، ولي آقایان محسن... و علي... هيچ اقدامي انجام نداده و با تصرف ملك مورد معامله استفاده بلاجهت در مايملك ديگري كرده‌اند. بنابراین آنها تقاضای تایید فسخ معامله را کرده‌اند.
بررسي دادخواست
ارسال اظهارنامه به خواندگان باعث شده است تا قاضي در تصميم‌گيري نسبت به پرونده با مانع جدي روبه‌رو نباشد، به ويژه آنكه خواندگان پاسخ خاصي به اظهارنامه ارسالي نداده‌اند كه اين موضوع اصولا مي‌تواند گوياي نبود دليل از سوي خواندگان مبني بر رد دعواي خواهان‌ها باشد.
دادخواست تقديمي فوق داراي مفاهيم و اصطلاحاتي حقوقي است كه ممكن است همه افراد با آنها آشنايي نداشته باشند. به اين ترتيب اين مفاهيم در اين بخش توضيح داده مي‌شود تا شرح پرونده روشن تر باشد:
خواهان‌ها: محمد..، اکرم... و حسین... براي اعلام تخلف خواندگان و در نتيجه فسخ معامله، اظهارنامه‌اي براي آنها ارسال كرده‌اند.
اظهارنامه: ورقه‌اي است كه به موجب آن اظهاركننده به نحو رسمي و قانوني از طرف مقابل مطالبات خود را درخواست می‌کند و اظهارات خود را كتبا به اطلاع وي مي‌رساند.
فسخ معامله: فسخ اصطلاحي حقوقي است. اين واژه به معناي انحلال و پايان دادن به يك قرارداد است که اقدامی يك‌طرفه است، يعني تنها از سوي يكي از طرفين قرارداد يا شخص ثالث ذي‌نفع صورت مي‌گيرد. اثر اصلي فسخ بر هم خوردن معامله و بازگشت مال مورد معامله به مالك سابق است. اين اقدام ناظر به آينده است يعني در صورتي كه نفعي از معامله حاصل شده باشد تا قبل از فسخ معامله به مالك جديد تعلق مي‌گيرد.
سرقفلي: سرقفلی وجهی است که مالک ملك استيجاري در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره و جدای از اجاره‌بها از مستاجر می‌گیرد تا ملك را به وی اجاره بدهد.
جلسه رسیدگی
با ثبت دادخواست وقت رسيدگي از سوي دفتر دادگاه تعيين و به طرفين دعوا ابلاغ مي‌شود. در روز رسيدگي طرفين در دادگاه حاضر مي‌شوند. خواندگان آقايان علي و محسن دفاع موثري از خود نمي‌كنند. با توجه به گواهي عدم پرداخت چك‌هاي پرداختي از سوي خواندگان به ميزان سيصد و پنجاه ميليون ريال در نهايت بر دادگاه محرز مي‌شود كه آنها به تعهدات خود بر مبناي قرارداد تنظيمي عمل نكرده‌اند.
رای دادگاه
قاضي دادگاه پس از پايان رسيدگي، راي خود را به اين ترتيب صادر مي‌كند: «در خصوص دعوي خواهان به خواسته الزام خواندگان به فسخ معامله مبني بر فروش سرقفلي يك باب مغازه واقع در تهران، با توجه به اينكه خواندگان سهم خود را پرداخت نكرده‌اند و در صورت‌مجلس تنظيمي پيوست پرونده قرار بر این بوده كه چنانچه طرفین ثمن را نپردازند، معامله فسخ شود، دادگاه با عنايت به محتويات پرونده به خصوص تصاوير مصدق گواهينامه‌هاي عدم پرداخت چك‌هاي موضوع پرونده موجود و با توجه به مفاد ماده 10 قانون مدني كه اصل حاكميت اراده و قراردادها را بيان مي‌كند و با توجه به اينكه خواندگان ايراد و دفاع موثري كه باعث ورود خدشه به خواسته خواهان‌ها شود بيان نكرده‌اند، دعوای خواهان را محمول بر صحت قلمداد داشته است و مستندا به ماده 198 قانون آيين دادرسي مدني، حكم به اعلام فسخ عقد بيع مندرج در پرونده و محكوميت خواندگان به پرداخت هزينه دادرسي صادر و اعلام مي‌كند. رای صادر شده حضوری و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می‌باشد.»
تحلیل رای
ابتدا باید به یک نکته مهم اشاره کرد که هر چند یک طرف معامله نزد خود قصد فسخ معامله را کند و حتی به طرف معامله نیز شفاها این موضوع را اطلاع دهد، در عالم حقوق، این عمل وجاهت قانونی ندارد، بلکه شخص باید این قصد درونی خود را رسما و قانونا بروز دهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه به طرف دیگر معامله امکان‌پذیر است. اظهارنامه فرم چاپی اظهار رسمی یک طلب یا بیان یک مطلب به طرف مقابل است.
همان‌طور كه در راي دادگاه نيز بيان شده است، يكي از مواد خيلي مهم و كليدي كه نقش بنيادي را در روابط قراردادي افراد ايفا مي‌كند، ماده 10 قانون مدني است كه بيان مي‌دارد: «قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد كرده‌اند، در صورتي كه مخالفت صريح قانون نباشد، نافذ است». در واقع اين ماده تاكيدي است بر لزوم رعايت مقررات قانوني در قراردادهاي خصوصي كه بين افراد تنظيم مي‌شود.
منتها دو طرف يك قرارداد خصوصي بايد به تعهدات خود پايبند باشند و از موارد و تعهدهاي مصرح كه در قراردادهاي تنظيمي آمده است، عدول نكنند، در غير اين صورت طبق توافق في‌مابين در معامله، قرارداد مذكور حالت متزلزل به خود مي‌گيرد. در اين وضعيت طرف مقابل متخلف از تعهدات قراردادي مي‌تواند تقاضاي فسخ آن را با توجه به موارد پيش‌بيني شده در قرارداد از دادگاه صالح بكند.
علاوه بر اين با توجه به ماده 449 قانون مدني كه مقرر كرده است: «فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن كند، حاصل مي‌شود»، به نظر می‌رسد كه رای فوق با توجه به اصل حاکمیت اراده و عدم ایفای تعهد به وسیله خواندگان با توجه به گواهی‌های عدم پرداخت صادر‌شده و عدم دفاع موثر خواندگان مبنی بر پرداخت به شیوه‌ای دیگر صحیح صادر شده است.
من یه ماشین تمام اقساط خریدم و قولنامه دستی نوشتیم ..ولی بعد پنج روز ماشین به خاطر سیم پیچی خرابش اتصال کرد و آتیش گرفت .آیا من میتونم قرار داد و فسخ کنم...
خانه ای را را فروخته ام و در قولنامه با کد رهگیری در بنگاه امضا شده است و تاریخ حضور در محضر را هم تایین کرده ایم ولی خریدار در روز محضر به علت حاضر نبودن پولش به محضر نیامده و من گواهی عدم حضور گرفتم ولی متاسفانه مبلغی جهت ظررو زیان جهت عدم حضور خریدار در مبایع نامه قید نشده است سوالم این است ایا میتوانم با گواهی عدم حضور خریدار معامله را فسخ کنم و پول خریدار را برگشت داده و مبایع نامه را فسخ کنم
ممنون اگر راهی نشانم بدهید
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
بنده با ماهنامه و هفته نامه ای قرار داد بستم. ماهنامه طی این پنج ماه قرار داد یکبار چاپ شد و هفته نامه نا منظم به چاپ رسید بنده هم فعالیتم رو در این زمینه بعد ازين بی نظمی ها قطع کردم الان دفتر مرکزی به بهانه عدم فعالیت تقاضای فسخ و دریافت غرامت کرده، با توجه به اینکه سه نماینده با سه نماینده دیگه هم همین کار رو کرده، بنده به حقوق قانونيم در این زمینه آشنا نیستم لطفا راهنماييم کنید، ممنونم.
من دربنگاهی قرارشد خانه ای حدودسه ماه بعدمعامله کنم باقیمت۳۰۰میلیون ظهرصحبت کردیم قرارشدغروب طبق توافق ۷۰میلیون بدیم بنگاه کدرهگیری بده(اینکه بنگاه واقعا کدرهگیری گرفته یادروغ میگه رونمیدونم)تا غروب به دلایلی پشیمون شدیم وبه بنگاه اطلاع دادم بنگاه مدعی هست باید به من خسارت بدین.میخوام بدونم بنگاه چقدرحق داره خسارت بگیره باتوجه به اینکه هنوز کاری انجام نشده بود