باشگاه خبرنگاران جوان ؛محبوبه کباری - رسول قربان نژاد کارشناس حوزه مسکن، در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران به بررسی نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن پرداخت و گفت:در علم اقتصاد، بحث عرضه و تقاضا در تمامی نظام‌های اقتصادی، چه آزاد و چه حاکمیتی، وجود دارد. اما نکته کلیدی، چگونگی دخالت دولت‌ها در تنظیم قیمت‌ها و تعادل بخشیدن به این بازار است.

وی ادامه داد: دولت و بخش خصوصی در تولید مسکن نقش دارند و مقداری از تولیدات در این بازار رسوب می‌کند. سوال این است که چقدر این تولیدات با نیاز واقعی بازار همخوانی دارند. برای مثال، در ده سال گذشته  وقتی که میانگین متراژ ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران را بررسی می‌کنیم می‌بینیم که چه میزان انحراف وجود دارد نسبت به تقاضای فعال در بازار وجود دارد که باید اصلاح شود.

قربان نژاد اظهار کرد:  تقاضا زمانی به وجود می‌آید که متغیرهای کلان اقتصادی شرایط مطلوبی داشته باشند. در کشور ما، برخی پارامترها با دنیا متفاوت است. به‌طور مثال، نقدینگی به سرعت در حال رشد است و نرخ ارز به‌طور پیوسته صعودی است. ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای نیز بر این بازار تأثیرگذارند. درواقع،  تمامی این ریسک‌ها و افزایش قیمت‌ها با یک تاخیر زمانی بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد.

کارشناس سیاست گذاری مسکن توضیح داد: تغییرات کلان و جنگ‌های اقتصادی تأثیرات خود را بر بازارها می‌گذارند. در این شرایط، خریداران ممکن است تصمیم بگیرند ملک خود را بفروشند تا به دارایی دیگری تبدیل کنند. بنابراین، تعداد معاملات نقش مهمی در تحلیل بازار دارد. هر چه تعداد معاملات بیشتر باشد، عرضه و تقاضا متعادل‌تر خواهد بود.

مسکن به  آخرین مقصد سرمایه گذاری در کشور تبدیل شده است

وی با بیان اینکه به‌دنبال تورم، افراد ممکن است به اجاره نشینی روی آورند یا منابع مالی خود را به سمت دیگر سرمایه‌گذاری‌ها سوق دهند افزود: در گذشته، مسکن به عنوان اولین مقصد سرمایه‌گذاری مطرح بود، اما اکنون تبدیل به آخرین مقصد شده است. دولت نتوانسته نقدشوندگی این بازار را بهبود بخشد، در حالی‌که راه‌های متعددی وجود دارد که می‌تواند بازار را نقدشوند‌تر کند.

قربان نژاد با بیان اینکه  ما دو نوع تورم داریم گفت : تورم فشاری و تورم کششی. تورم فشاری مربوط به افزایش قیمت‌ها و پیشرفت تقاضا در یک زمان مشخص است، در حالی‌که در تورم کششی، تقاضا ثابت است و عرضه کاهش می‌یابد. در بازار مسکن، باید ببینیم که کدام نوع از این تورم بیشتر تأثیرگذار است.

وی با بیان اینکه اکثر کارشناسان بازار مسکن می‌گویند که تورم و افزایش قیمت‌ها در حقیقت به طور مستقیم با یکدیگر مرتبط نیستند گفت: در واقع، تورم مسکن در کشور ما بیشتر ناشی از کشش تقاضا است. هر جا که این کشش تقاضا بیشتر باشد، تقاضا نیز افزایش می‌یابد.

او یادآور شد:  در بازار، پول‌هایی که از بازارهای دیگر خارج می‌شوند، به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شوند؛ به طور مثال زمانی که بورس خوب می‌شود یا قیمت دلار بالا می‌رود، این پول‌ها وارد بازار مسکن می‌شوند. بنابراین، بازار مسکن به عنوان مقصدی برای سرمایه‌گذاری‌های دست دومی و دست سومی شناخته می‌شود.

کارشناس سیاست گذاری مسکن اظهار کرد: در دوره‌هایی که ریسک‌های منطقه‌ای و سیاسی وجود دارد و چشم‌انداز بازار مطلوب نیست، بازار مسکن شروع به کاهش تعداد معاملات می‌کند و این کاهش به سرعت خود را نشان می‌دهد. در حال حاضر، تعداد معاملات به شدت کاهش یافته و میانگین قیمت‌ها نیز کاهش پیدا کرده است. 

قیمت مسکن  بدون در نظر گرفتن زمین به متری  ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان رسیده است

وی افزود:  قیمت ساخت و ساز اکنون در محدوده‌ای قرار دارد که بسته به کیفیت و نحوه ساخت تفاوت دارد. به طور میانگین، هزینه‌های ساخت ممکن است از ۱۵ میلیون تومان شروع شود و در برخی مناطق به ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر متر مربع برسد، بدون این‌که قیمت زمین در نظر گرفته شود. 

او گفت: میانگین قیمت مسکن در تهران در چند سال گذشته با توجه به افزایش نرخ تورم و نرخ ارز رشد کرده، اما با توجه به کاهش معاملات، به نظر می‌رسد که فقط قیمت‌ها افزایش یافته‌اند، نه معاملات واقعی. 

وی با بیان اینکه یک پارادایم جدید در بازار مسکن شکل گرفته که نه به دلیل افزایش نرخ ارز، بلکه ناشی از تغییر در نقدینگی کشور است. این تغییر در نقدینگی می‌تواند فشارهای جدیدی را به بازار مسکن وارد کند و تقاضا برای تبدیل دارایی‌ها به ارز یا دیگر دارایی‌ها را افزایش دهد گفت: عموماً افراد به دنبال این هستند که در صورت بروز اتفاقات ناگهانی، دارایی خود را به ارز تبدیل کنند.

 قربان نژاد اظهار کرد: برای بهبود این وضعیت، لازم است دولت در این حوزه اقدام کند و آرامش نسبی را در بازار برقرار کند. باید نشان دهد که این ساخت و سازها در جریان است و بر روند کار نظارت کند. در حال حاضر، فرآیند دریافت جواز ساخت می‌تواند تا ۶ ماه، ۹ ماه و حتی یک سال طول بکشد. در این مدت، ممکن است تغییرات متعددی در بازار اتفاق بیفتد که سازنده را از ادامه کار منصرف کند. کشورهای دیگر، مانند امارات، معمولاً جواز ساخت را در مدت حداکثر یک ماه صادر می‌کنند.

وی افزود: ما نیاز داریم تا مقررات دست و پاگیر را کاهش دهیم و تسهیل‌گری را دنبال کنیم. باید مشوق‌هایی برای ورود به بازار ساخت و ساز ایجاد شود تا سرمایه‌گذاران ترغیب شوند. دولت می‌تواند از مشاوران مالیاتی بهره‌برداری کند و ابزارهای مختلفی که در کشورهای دیگر استفاده می‌شود را به کار بگیرد. 

کارشناس سیاست گذاری مسکن با بیان اینکه موضوع «مالیات بر خانه‌های خالی» یکی از چالش‌های مهم در بازار مسکن است. این مالیات به‌عنوان ابزاری برای جلوگیری از انجماد سرمایه‌ها و خروج پول از چرخه اقتصاد کشور طراحی شده است گفت: زمانی که یک فرد ۵۰ تا ۱۰۰ میلیارد تومان برای خرید ملکی هزینه می‌کند و آن را خالی نگه می‌دارد، در واقع سرمایه‌ای را از تولید و اقتصاد خارج می‌کند. بنابراین، دولت باید با وضع مالیات بر املاک ، اقدام کند تا این انجماد سرمایه‌ای کاهش یابد.

وی ادامه داد:  در صورتی که  دولت به‌طور مؤثری مداخله کند و مالیات‌هایی برای املاک وضع نماید، می‌تواند نقش مثبتی در بازار مسکن ایفا کندگفت: این مالیات‌ها باید به گونه‌ای تنظیم شود که برای مالکانی که دارای واحدهای مسکونی در مناطق پایین شهر هستند، رقم کمتری باشد (مثلاً کمتر از یک میلیون تومان) و برای افرادی که دارای املاک گران‌قیمت در مناطق بالا (مانند منطقه یک) هستند، هزینه بیشتری را در نظر بگیرد.

او تاکید کرد: این منابع مالیاتی می‌تواند به‌صورت مستقیم برای حمایت از «نهضت ملی ساخت مسکن» و دیگر پروژه‌های عمرانی مورد استفاده قرار گیرد. همچنین، با توجه به تجربه دیگر کشورها، برای طراحی نظام مالیاتی می‌توان از فرمول‌های محاسبه تمکن مالی استفاده کرد که تمامی افراد در مناطق مختلف باید طبق آن عمل کنند.

این کارشناس سیاست گذاری مسکن  یاد آور شد: در زمینه تأمین مالی و ساخت و ساز، ما متخصصانی داریم که در سطح عالی آموزش دیده‌اند و می‌توانند به بهبود پروژه‌ها کمک کنند. استفاده از ابزارهای جدید و تکنولوژی، از جمله هوش مصنوعی، می‌تواند این بازار را به‌سمت بهینه‌سازی پیش ببرد. این نوآوری‌ها می‌توانند به کاهش زمان و هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی کمک کنند، در حالی که کیفیت کار نیز افزایش می‌یابد.

وی ادامه داد:  در حال حاضر فرآیندهای اداری مانند دریافت پروانه ساخت و مراحل قانونی ممکن است زمان زیادی (بین یک تا چهار سال) را به خود اختصاص دهد. این تأخیرها می‌تواند به تغییرات اقتصادی و پارامترهای بازار آسیب بزند.

او افزود: شهرداری و وزارت راه و شهرسازی باید نقش مهمی در تسهیل این فرآیندها ایفا کنند و نگاه جامع‌تری به موضوع داشته باشند. اگر بخش خصوصی مشوق‌ها و تسهیلات لازم را دریافت کند، می‌تواند به‌ خوبی در بازار مسکن عمل کند و تأثیر مثبتی بر تأمین مالی این بخش بگذارد.