کد خبر: ۶۱۱۵۲۶۱
تاریخ انتشار: ۱۴ خرداد ۱۳۹۶ - ۰۸:۴۳
۱۴ خرداد ۱۳۹۶ - ۰۸:۴۳
کد خبر : ۶۱۱۵۲۶۱
بسته حقوقی قضایی وکیل یار جوان؛

در این گزارش، برخی نکات در رابطه با شرایط تخلیه املاک مسکونی و مراجع رسیدگی به آن ذکر شده است.

آنچه درباره شرایط تخلیه املاک مسکونی باید بدانیمبه گزارش خبرنگار حوزه حقوقی- قضایی گروه اجتماعی باشگاه خبرنگاران جوان؛ از این پس، شما کاربران محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی ساده و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزمره به کار بگیرید.

کافی است به سایت باشگاه خبرنگاران جوان به نشانی YJC.IR مراجعه و بر روی لینک حقوقی قضایی گروه اجتماعی کلیک کنید تا به مسائل و مطالب مورد نظر خود دسترسی پیدا کنید.
 
در این گزارش، به بیان برخی نکات درباره شرایط تخلیه املاک مسکونی و مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه پرداخته شده است.

*تخلیه املاک مسکونی

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.

اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌شود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟

با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که به دنبال بررسی راه‌ حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:

1)یا مدت اجاره منقضی شده باشد.
2)یا مستاجر بیش از 3 ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
3)یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟

ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند.

اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌ برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده 5 قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جدا است و کاری به دستور تخلیه ندارد.

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره رسمی باشد چگونه است؟

این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌ نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه کنید در آن صورت نیز باز مدت 10 روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید. در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌ بها یا پول شارژ و غیره را پرداخت نکرده باشد نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام‌ یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهی 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وفق مقررات مواد 2 ٬ 3 و 4 قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطان قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

*تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی 

تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به‌ منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم است.

دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قایم‌ مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌ موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه می‌شود؟

در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد.

نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقی مانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌ بهای ‌مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجره و از ‌آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آن که قرارداد اجاره تابع کدام‌ یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

انتهای پیام/
پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
انتشار یافته: ۷
در انتظار بررسی: ۰
غلام
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۷:۱۲ - ۱۳۹۸/۱۱/۰۱
صاحب خانه بدون اطلاع خونه رو فروخته 7سال مستاجر ش بودم بدون قولنامه الان چه مدت وقت برای تخلیه دارم
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۹:۰۴ - ۱۳۹۸/۱۰/۲۰
سلام خسته نباشید لطفا جواب راچگونه دریافت کنیم باتشکر
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۱۴:۴۹ - ۱۳۹۸/۱۰/۲۰
باسلام خدمت شما عزیزان بنده مالک هستم ومستاجری دارم که قراردادی عادی که بین خودمان نوشتیم ودونفرهم شاهددارم باامضاواسرانگشت ولی خیلی مرااذیت میکند سربرج بایدکرایه دهدولی هرموقع دوست داشت کرایه میدهد اکنون سوالم اینست که میشودقرارداد رافسخ کنم چهارماه هم مهلت مانده دوماه است خودش میگویدکه میخواهم بروم ولی نمیرود،لطفا راهنمایی نمایید باتشکر فراوان،
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۲۳:۳۳ - ۱۳۹۸/۰۵/۰۸
حق آب و گل مستاجران بعد از هفت سال يه دانگ تعلق میگیره... درسته یا خیر
ناشناس
|
Iran, Islamic Republic of
|
۰۰:۲۵ - ۱۳۹۸/۰۴/۱۹
سلام بنده مالک هستم مستجرم به عنوان ۷۵ ملیون رهن کامل نشستن و یک ماه قبل از اتمام قرار دادمبلغ ۲۵ ملیون از بنده بابت پیدا کردن منزل دیگر گرفتن والان بعد از ۵ ماه هنوز ملک رو تخلیه نکرن من به شوای حل اختلاف رفتم و در قولنامه ما فردی بعنوان شاهد وجود نداشته من ومستجر امضا و اثر انگشت زدیم خواستم ببینم میشه رانماییم کنید که در صورت نداشتن شاهد چه کاری باید انجام دهم
ناشناس
|
United Kingdom
|
۱۲:۳۸ - ۱۳۹۷/۱۰/۲۷
اگر پس از انقضای مدت قرارداد مالک ودیعه مستاجر را پرداخت نکند و از تمدید قرارداد نیز خودداری کند چون ملک در مشارکت ساخت است و مالک میخواهد تا آخرین لحظه ملکش در اجاره باشد و خالی نماند در این حالت مستاجری که چند ماه از قراردادش گذشته و مالک شرایط پرداخت ودیعه را برای تخلیه ملکش فراهم نمیکند . این مستاجر نگون بخت که هر لحظه بیشتر در این ملک بنشیند فرصت اجاره ملکی که در توانش هست را از دست میدهد تکلیفش چیست باید منتظر بماند تا مالک با حکم تخلیه بیاید سراغش پول ودیعه را هم بریزد بحساب دادگستری و ظرف یکهفته مستاجر نگون بخت رو حکم تخلیه اش رو اجرا کند از طرفی اگر مستاجر بخواهد دادخواست استراداد وجه و تخلیه ملک را هم بدهد باز هزینه های ابطال تمبر و رفت وآمد های زیاد از جیب یه آدم ضعیف پرداخت میشه
الهه
|
Iran, Islamic Republic of
|
۲۱:۱۳ - ۱۳۹۷/۰۸/۲۸
سلام
سکونت طولانی مدت در ملک به مستاجر حق مالکیت میده؟!
تشکر
اپلیکیشن باشگاه خبرنگاران- صفحه خبر