باشگاه خبرنگاران جوان - با گسترش معاملات ملکی و افزایش روزافزون قرارداد‌های اجاره در سال‌های اخیر، بسیاری از شهروندان در مواجهه با مسائل حقوقی این حوزه با ابهامات و پرسش‌های جدی روبه‌رو هستند. یکی از مهم‌ترین این چالش‌ها، تفاوت میان اسناد رسمی و اسناد عادی اجاره است که در بسیاری موارد موجب سردرگمی موجران و مستأجران شده است.

در حالی که برخی قرارداد‌های اجاره با کد رهگیری و هولوگرام در بنگاه‌های مشاور املاک تنظیم می‌شوند و ظاهری رسمی دارند، اما از منظر حقوقی همچنان «سند عادی» محسوب می‌شوند و به تنهایی از تمام مزایای یک سند رسمی برخوردار نیستند.

این در حالی‌ست که ثبت رسمی قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی، مزایای قانونی گسترده‌تری برای طرفین ایجاد می‌کند؛ از جمله امکان صدور اجرائیه بدون نیاز به طرح دعوا، کاهش اختلافات، و افزایش امنیت حقوقی مستأجر و موجر.

از سوی دیگر، بسیاری از مردم در مورد حقوق و تکالیف قانونی خود در قرارداد اجاره، نحوه تخلیه ملک، شرایط فسخ قرارداد، نحوه مطالبه ودیعه، امکان افزایش اجاره‌بها و حتی وضعیت مستأجر در صورت فروش ملک، اطلاعات کافی ندارند. این ناآگاهی گاهی منجر به بروز اختلافات پیچیده، دعاوی طولانی‌مدت و نارضایتی گسترده در روابط بین مالک و مستأجر می‌شود.

در همین راستا، برای بررسی دقیق‌تر این موضوعات و پاسخ به مهم‌ترین پرسش‌ها و چالش‌های حقوقی قرارداد‌های اجاره، گفت‌وگویی تفصیلی با حمیدرضا حاجی‌اسفندیاری، وکیل پایه یک دادگستری، انجام داده‌ایم.

در این گفت‌و‌گو تلاش شده است تا نکات کلیدی، قوانین حاکم، رویه قضایی موجود و راهکار‌های عملی برای حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد به زبان ساده و شفاف تشریح شود.

کد رهگیری و هولوگرام، سند رسمی نیست! تفاوت اسناد اجاره را بشناسید

 آقای اسفندیاری، از شما ممنونیم که دعوت ما را پذیرفتید. یکی از موضوعات پرتکرار و پرابهام در معاملات ملکی، تفاوت میان اسناد رسمی و اسناد عادی است. لطفاً درباره این موضوع توضیح دهید و بفرمایید مردم در این زمینه باید به چه نکاتی توجه کنند؟

بله، با کمال میل. در نظام حقوقی ایران، اسناد به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند: اسناد رسمی و اسناد عادی. هر دو نوع سند در قوانین کشور به رسمیت شناخته شده‌اند و می‌توانند در فرآیند‌های قضایی و حقوقی مورد استناد قرار گیرند.

با این حال، تفاوت‌هایی اساسی در آثار و اعتبار حقوقی این دو وجود دارد که توجه به آنها برای جلوگیری از مشکلات بعدی در قرارداد‌ها ضروری است.

بسیاری از مردم تصور می‌کنند هر نوشته‌ای که میان دو نفر تنظیم شود «سند دستی» است و ممکن است فاقد اعتبار قانونی باشد. در حالی که اصطلاح «سند دستی» اصلاً یک اصطلاح حقوقی نیست و در قوانین جایی ندارد. آنچه در عمل به آن سند دستی گفته می‌شود، در واقع همان سند عادی است. این نوع سند، اگر شرایط شکلی و ماهوی لازم را داشته باشد، از نظر قانون معتبر است و قابلیت استناد در دادگاه را دارد.

در سال‌های اخیر، با توجه به افزایش دعاوی مرتبط با قرارداد‌های غیررسمی و همچنین به‌منظور کاهش جعل و سوءاستفاده‌های احتمالی، قانونگذار تلاش کرده تا ساماندهی اسناد عادی را جدی‌تر پیگیری کند.

از جمله این اقدامات می‌توان به الزام بنگاه‌های املاک به دریافت کد رهگیری از سامانه معاملات املاک کشور برای قرارداد‌های اجاره و مبایعه‌نامه‌ها اشاره کرد. 

این اقدام باعث شفاف‌سازی معاملات، ثبت اطلاعات در سامانه رسمی و جلوگیری از تنظیم قرارداد‌های هم‌زمان یا جعلی می‌شود.

با این حال، باید تأکید کرد که حتی قرارداد‌هایی که دارای کد رهگیری، هولوگرام، مهر و امضای مشاور املاک و شهود هستند، همچنان در دسته اسناد عادی قرار می‌گیرند. یعنی این اسناد با وجود شکل ظاهری رسمی و استاندارد، از نظر حقوقی هنوز سند رسمی محسوب نمی‌شوند، چون خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند.

به همین دلیل هم هست که برخی موجران و مستأجران، به‌ویژه در تمدید قرارداد، اقدام به پشت‌نویسی قرارداد قبلی یا حتی تمدید شفاهی می‌کنند. در عرف رایج، این نوع تمدید‌ها پذیرفته‌شده‌اند و در صورت وجود شرایط لازم (مانند نبود اختلاف اساسی یا رد صریح از سوی طرف مقابل)، از منظر قانونی نیز معتبر هستند و قابل استناد در مراجع قضایی خواهند بود.

نکته پایانی اینکه، سند رسمی تنها در صورتی شکل می‌گیرد که نزد دفتر اسناد رسمی و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم شود و امضای رسمی سردفتر را داشته باشد.

این نوع سند دارای مزایای مهمی، چون اجرایی بودن بدون نیاز به طرح دعوی، اعتبار بالاتر در دعاوی احتمالی و قابلیت اثبات آسان‌تر است.

بنابراین، توصیه ما این است که در قرارداد‌های مهم، به‌ویژه اجاره‌های بلندمدت یا مبایعه‌نامه‌های املاک، از تنظیم سند رسمی غافل نشوید..

قرارداد اجاره بیش از دو سال بدون ثبت رسمی، فاقد اعتبار است

آیا امکان ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره وجود دارد و مزایای آن چیست؟

بله، قطعاً. مطابق مقررات حقوقی کشور، افراد می‌توانند هر توافق مشروع و قانونی را که با قوانین موضوعه و موازین شرعی مغایرت نداشته باشد، به صورت سند رسمی ثبت کنند. ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره نیز از جمله مواردی است که از گذشته در قانون پیش‌بینی شده و هم‌اکنون نیز این امکان از طریق دفاتر اسناد رسمی فراهم است.

ثبت رسمی قرارداد‌های اجاره مزایای متعددی برای طرفین دارد. نخست اینکه مفاد قرارداد در قالب سند رسمی تنظیم شده و در نتیجه، قابلیت اجرا از طریق اداره اجرای ثبت اسناد را خواهد داشت. این به آن معناست که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه و طی مراحل طولانی قضایی، مستقیماً از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه کند؛ چه برای تخلیه ملک، چه برای مطالبه اجاره‌بها یا دریافت ودیعه.

همچنین، ثبت رسمی قرارداد اجاره این امکان را فراهم می‌کند که قبوض رسمی اجاره از مستأجر اخذ شود یا قبض تخلیه رسمی صادر شود؛ اسنادی که در صورت بروز اختلافات بعدی، پشتوانه محکمی برای اثبات حقوق طرفین خواهد بود. این امر به‌ویژه برای موجرانی که خواهان برخورداری از ضمانت اجرایی قوی‌تری هستند، اهمیت دارد.

نکته بسیار مهم دیگری که باید به آن اشاره کرد، تحولات قانونی جدید در این حوزه است. بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال جاری لازم‌الاجرا شده، ثبت برخی از قرارداد‌های اجاره در سامانه‌های مربوطه به‌صورت رسمی اجباری شده است.

به‌طور مشخص، ماده ۱ این قانون تصریح می‌کند:

«انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به این قرارداد‌ها نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود و فاقد اعتبار است.»

بر اساس این ماده، اگر قرارداد اجاره‌ای به مدت بیش از دو سال باشد و در سامانه الکترونیک ثبت نشده باشد، حتی طرح دعوی مربوط به آن در دادگاه نیز پذیرفته نخواهد شد. این موضوع به‌شدت بر اعتبار حقوقی قرارداد‌هایی که خارج از چارچوب رسمی تنظیم می‌شوند تأثیر می‌گذارد و لزوم دقت بیشتر مردم را نشان می‌دهد.

علاوه بر این، آیین‌نامه اجرایی این قانون نیز به تصویب رسیده و هم‌اکنون سامانه ثبت الکترونیک اسناد در بسیاری از شهر‌های کشور، از جمله کلان‌شهر تهران، فعال است. بنگاه‌های معاملات ملکی و دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند قرارداد‌هایی که مشمول این قانون هستند را در سامانه ثبت کنند و کد رهگیری معتبر دریافت نمایند.

در نتیجه، هم موجران و هم مستأجران باید به این نکته توجه داشته باشند که عدم ثبت رسمی یا عدم ثبت در سامانه‌های الکترونیکی می‌تواند در آینده موجب بی‌اعتباری قرارداد و تضییع حقوقشان شود؛ بنابراین توصیه می‌کنم در تنظیم قرارداد‌های اجاره، به‌ویژه در مواردی که مدت آن بیش از دو سال است یا شرایط خاصی مانند «اجاره به شرط تملیک» وجود دارد، حتماً از طریق دفاتر رسمی اقدام شود و ثبت قانونی قرارداد در سامانه‌های مربوطه را جدی بگیرند.

مراحل دریافت ودیعه پس از پایان قرارداد و راهکار‌های قانونی در صورت امتناع موجر

در صورتی که مستأجر بخواهد ودیعه (پول پیش) را پس از پایان قرارداد یا در زمان فسخ دریافت کند، چه مراحلی باید طی شود و اگر موجر از استرداد آن خودداری کند، مستأجر چه راهی دارد؟

این موضوع از جمله سوالات پرتکرار در دعاوی مربوط به روابط موجر و مستأجر است و پاسخ آن تا حد زیادی بستگی به نوع قرارداد اجاره، نحوه تنظیم آن و رعایت تشریفات قانونی دارد.

اگر قرارداد اجاره به‌صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، مستأجر می‌تواند با مراجعه به اداره اجرای ثبت اسناد رسمی و ارائه مدارک لازم، تقاضای صدور اجرائیه برای استرداد ودیعه کند. این مسیر بسیار سریع‌تر و ساده‌تر از طرح دعوا در دادگاه است و به دلیل رسمی بودن سند، اجرای آن بدون نیاز به اثبات مجدد در محاکم امکان‌پذیر است.

اما در شرایطی که قرارداد به‌صورت عادی (حتی با کد رهگیری) تنظیم شده باشد، یا اگر مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بوده و ثبت قانونی آن انجام نشده باشد، پیگیری موضوع از طریق دادگاه‌های حقوقی الزامی است. در این حالت، مستأجر باید دادخواست مطالبه وجه ودیعه علیه موجر طرح کند و پس از طی مراحل رسیدگی و اثبات ادعای خود، حکم بازگشت ودیعه را بگیرد.

در بسیاری از موارد، موجر با این تصور که هنوز ملک تخلیه نشده، از استرداد ودیعه خودداری می‌کند. اینجا باید به یک نکته مهم اشاره کرد:

مستأجر حق دارد تا پیش از دریافت ودیعه، از تخلیه کامل ملک خودداری کند و این موضوع در رویه قضایی نیز مورد پذیرش قرار گرفته است. اما باید توجه داشت که در مدت باقی‌ماندن در ملک پس از پایان قرارداد، مستأجر موظف به پرداخت "اجرت‌المثل ایام تصرف" خواهد بود؛ یعنی هزینه استفاده از ملک بدون قرارداد، که معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود؛ بنابراین توصیه جدی من به مستأجران این است که در چنین مواردی، قبل از هرگونه اقدام (اعم از تخلیه یا امتناع از تخلیه)، حتماً با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنند. چرا که اقدامات ناآگاهانه، مانند تخلیه ملک بدون دریافت ودیعه یا ماندن در ملک بدون پیگیری قضایی، ممکن است در نهایت به ضرر مالی یا حقوقی آنها منتهی شود.

از جمله راهکار‌های پیشگیرانه نیز این است که در متن قرارداد اجاره، شرطی گنجانده شود که تخلیه منوط به تسویه کامل ودیعه باشد. این بند به مستأجر پشتوانه حقوقی قوی‌تری می‌دهد و از بروز اختلاف در پایان قرارداد جلوگیری می‌کند.

وضعیت حقوقی مستأجر در صورت فروش یا انتقال مالکیت ملک: آیا قرارداد اجاره پایان می‌یابد؟

 در مورد فروش یا انتقال مالکیت ملکی که مستأجر در آن ساکن است، وضعیت حقوقی مستأجر چگونه خواهد بود؟ آیا فروش ملک به معنای پایان قرارداد اجاره است؟

خیر، فروش ملک به‌هیچ‌وجه به معنای پایان قرارداد اجاره یا الزام مستأجر به تخلیه ملک نیست. این مسئله در ماده ۴۹۸ قانون مدنی به‌روشنی بیان شده است. طبق این ماده، اگر در مدت اجاره، عین مستأجره (ملک مورد اجاره) به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه در قرارداد شرط خاصی برای فسخ در صورت انتقال پیش‌بینی شده باشد.

به بیان ساده، خریدار جدید ملک به عنوان قائم‌مقام موجر قبلی شناخته می‌شود و موظف است تمامی مفاد قرارداد اجاره را تا پایان مدت آن رعایت کند؛ بنابراین انتقال مالکیت، تأثیری بر حقوق مستأجر ندارد و مالک جدید نمی‌تواند به صرف خرید ملک، مستأجر را ملزم به تخلیه پیش از موعد قانونی کند.

از سوی دیگر، مستأجر نیز موظف است مطابق قرارداد، اجاره‌بها را به مالک جدید پرداخت کند و سایر تعهدات خود را همچنان رعایت نماید.

به‌طور خلاصه، فروش ملک به خودی خود مجوز تخلیه نیست و خریدار جدید نمی‌تواند به استناد مالکیت جدید، مفاد قرارداد اجاره را نادیده بگیرد یا یک‌طرفه فسخ کند. مستأجر نیز تا پایان قرارداد، طبق شرایط توافق‌شده از حق سکونت برخوردار است.

حدود بهره‌برداری مستأجر از ملک و اقدامات قانونی موجر در صورت تخلف

 نحوه بهره‌برداری مستأجر از ملک چگونه مشخص می‌شود و در صورت تخلف مستأجر، موجر چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد؟

در قرارداد‌های اجاره، یکی از بند‌های مهمی که باید مورد توجه طرفین قرار گیرد، نحوه بهره‌برداری مستأجر از عین مستأجره (ملک مورد اجاره) است. این موضوع معمولاً بر اساس کاربری قانونی ملک (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و...) و توافق صریح طرفین تعیین می‌شود.

به طور معمول در قرارداد ذکر می‌شود که مستأجر تنها مجاز به استفاده از ملک برای «سکونت»، «فعالیت تجاری مشخص»، یا «دفتر کار» است و هرگونه استفاده خارج از این چارچوب، تخلف محسوب می‌شود. در مواردی نیز موجر در قرارداد شرط می‌کند که در صورت استفاده غیرمجاز یا خلاف کاربری، حق فسخ یک‌جانبه قرارداد را خواهد داشت.

مستأجر طبق قانون موظف است از منافع ملک مطابق با آنچه در قرارداد آمده استفاده کند و در عین حال، موجر نیز مکلف است امکان بهره‌برداری قانونی و بدون مانع را برای مستأجر فراهم سازد. برای مثال، اگر استفاده مستأجر از ملک مستلزم دریافت مجوز یا رفع مانعی از سوی مالک باشد، این وظیفه بر عهده موجر خواهد بود.

در صورتی که مستأجر از حدود توافق‌شده در بهره‌برداری تخطی کند (برای مثال، تبدیل واحد مسکونی به دفتر فروش یا کارگاه تولیدی)، موجر می‌تواند با طرح دعوی در دادگاه و اثبات تخلف، اقدام به فسخ قرارداد و مطالبه تخلیه ملک کند. دادگاه نیز با توجه به مفاد قرارداد و شواهد موجود، در این خصوص تصمیم‌گیری خواهد کرد.

همچنین باید به مسئله تغییرات یا تعمیرات در ملک اجاره‌ای اشاره کرد. طبق قوانین جاری، مستأجر حق ایجاد تغییر در بنای ملک یا ساختار اصلی آن را بدون اجازه موجر ندارد. حتی تغییرات جزئی که ظاهر یا ساختار فیزیکی ملک را تغییر دهد، باید با اطلاع و رضایت کتبی موجر انجام شود. در صورت عدم رعایت این موضوع، موجر می‌تواند از مراجع قضایی درخواست جبران خسارت یا بازگرداندن وضعیت ملک به حالت اولیه را مطرح کند.

در خصوص تعمیرات، قانون نیز وظایف موجر و مستأجر را تفکیک کرده است. بر اساس ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶،

 تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات زیربنایی مانند آسانسور، لوله‌کشی اصلی، سیستم گرمایش مرکزی و تهویه، بر عهده موجر است. اما تعمیرات جزئی، تزیینی و آنچه برای استفاده بهتر مستأجر از ملک ضرورت دارد، بر عهده خود مستأجر خواهد بود، مگر آن‌که در قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد.

در صورت بروز اختلاف درباره نوع تعمیرات (مثلاً اینکه جزئی است یا اساسی) یا میزان مسؤولیت طرفین، مراجع قضایی و کارشناسان رسمی دادگستری وظیفه دارند با بررسی وضعیت ملک و مفاد قرارداد، تعیین تکلیف کنند.

با توجه به اهمیت رعایت قوانین جدید، توصیه شما به موجرین و مستاجرین چیست؟

توصیه من این است که هم موجر و هم مستاجر در قرارداد‌های اجاره، چه کوتاه‌مدت و چه بلندمدت، حتماً قوانین جدید و تکالیف ثبت در سامانه‌ها را رعایت کنند. ثبت رسمی قرارداد‌ها و درج جزئیات مهم، به کاهش اختلافات و جلوگیری از مشکلات قانونی کمک می‌کند.

همچنین در مواقعی که اختلافی پیش می‌آید، مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی، راهگشا است. خودسرانه اقدام کردن بدون آگاهی از قوانین، می‌تواند منجر به زیان مالی یا حقوقی شود.

نکته پایانی که لازم است مردم درباره قرارداد‌های اجاره بدانند چیست؟

اسفندیاری: نکته مهم این است که قرارداد‌های اجاره، چه رسمی و چه عادی، دارای اعتبار قانونی هستند، اما رعایت مقررات ثبت الکترونیکی و ثبت رسمی می‌تواند حقوق طرفین را تضمین کند و اجرای آنها را آسان‌تر نماید. همچنین، خریدار ملک جدید موظف به رعایت قرارداد‌های موجود است و مستاجر نباید نگران انتقال مالکیت باشد. نهایتاً، شفافیت در قرارداد‌ها و رعایت قوانین، کلید جلوگیری از اختلافات و مشکلات بعدی است.

این گفت‌و‌گو نشان می‌دهد که آگاهی از تفاوت اسناد عادی و رسمی، ثبت قرارداد‌ها در سامانه‌های قانونی و رعایت حقوق طرفین، نقش اساسی در کاهش دعاوی و اختلافات ملکی دارد. ثبت دقیق و مشورت حقوقی، هم موجر و هم مستاجر را از مشکلات احتمالی در آینده محافظت می‌کند.

منبع: فارس