ادله اثبات دعوا فقط سند نیست
یک قاضی گفت: اگر شروع رابطه استیجاری طرفین قبل از سال ۷۶ باشد خود به خود و به موجب قانون به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد.
محمدرضا محمدباقری در خصوص اینکه چه موقع سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد گفت: حق سرقفلی مخصوص املاک تجاری است، اگر شروع رابطه استیجاری طرفین قبل از سال ۷۶ باشد خود به خود و به موجب قانون به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد و در معاملات از سال ۷۶ به بعد حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد.
وی افزود: اگر قبل از سال ۷۶ مغازه اجاره داده شده به موجب قانون ۵۶ حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می‌گیرد؛ اما در سرقفلی نیاز به قانون خاصی ندارد یعنی مستاجر باید در زمان شروع رابطه تجاری و بعد از آن حق سرقفلی را از موجر خریداری کند.
محمدباقری در خصوص اینکه آیا سند مالکیت و کاربری ملک مهم است گفت: سند مالکیت و کاربری ملک مهم نیست زیرا ممکن است سندی مسکونی باشد، ولی برای کار تجاری اجاره داده شود پس قرارداد اجاره مهم است که به چه منظوری اجاره داده شده کاربری ملک و سند ملک مهم نیستند.
وی اظهار کرد: طبق قانون مدنی و نظر فقه شیعه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد مگر اینکه این حق از او سلب شده باشد بنابراین اگر در قرارداد اجاره حق انتقال سلب شده باشد مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد و اگر موجر حق و حقوق مستاجر را داد و توافقی عمل کنند مشکلی نیست اما اگر موجر در حق کسب و پیشه موافق انتقال به غیر نباشد مستاجر به دادگاه دادخواست می‌دهد و اجازه انتقال به غیر را می‌گیرد.
این قاضی در خصوص اینکه اگر در قراردادی که حق سرقفلی ذکر نشده مستاجر چگونه اثبات کند که حق سرقفلی متعلق به اوست گفت: تمام ادله اثبات دعوا، سند نیست بلکه هفت ادله در آیین دادرسی مدنی برای اثبات وجود دارد. مستاجر در هنگام عقد قرارداد شهود داشته یا ادله دیگر غیر از قرارداد را به دادگاه ارائه دهد؛ هرچند خیلی سخت است و قضات به سختی قبول میکنند.
وی گفت: قسمتی در قانون مدنی راجع به اجاره است و چهار قانون خاص روابط موجر و مستاجر غیر از قانون مدنی داریم که قانون ۵۶، قانون ۶۲، ماده واحده سال ۶۵ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و قانون‌های پراکنده دیگری وجود دارند و طبیعتا با این پراکندگی و تعدد قوانین برداشت‌های مختلفی می‌شود، اما سعی شده وحدت رویه‌ای در بین همکاران قضایی در حق کسب و پیشه و حق سرقفلی، نحوه تخلیه و حقوقی که به مستاجر تعلق می‌گیرد از این قوانین جمع آوری شود که خیلی مفید واقع شده است. در قوانین نقص و مشکلی وجود ندارد.
وی در خصوص نحوه ارزش گذاری حق سرقفلی گفت: این حق را کارشناسان مشخص میکنند و معمولاً چهار رکن متراژ محل، موقعیت محلی، نوع کسب و میزان درآمد و طول مدت اجاره را در نظر می‌گیرند و ارزش حق سرقفلی با توجه به قیمت روز تخلیه تعیین می‌شود.
محمدباقری در خصوص اینکه در صورت تغییر کاربری آیا حقوق موجر دچار تغییر می‌شود گفت: اگر توافق شده باشد که برای شغل معینی ملک اجاره داده شده، مستاجر بدون اجازه موجر حق تغییر کاربری اعم از تغییر ساختمان یا شغل ندارد و اگر ثابت شود بدون اجازه موجر تغییر شغل یا بنا داده حق کسب و پیشه ساقط می‌شود، اما حق سرقفلی که خریداری شده هیچ موقع ساقط نمی‌شود و در زمان تخلیه به نرخ روز باید پرداخت شود.
